ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ภาระจำยอม

มาตรา ๑๓๘๗ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา ๑๓๘๘ เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา ๑๓๘๙ ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิด ภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้

มาตรา ๑๓๙๐ ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

มาตรา ๑๓๙๑ เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์ เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

มาตรา ๑๓๙๒ ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง

มาตรา ๑๓๙๓ ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่าย หรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น ท่านว่าจะจำหน่าย หรือทำให้ภาระจำยอมตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได้

มาตรา ๑๓๙๔ ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมก็ได้

มาตรา ๑๓๙๕ ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้

มาตรา ๑๓๙๖ ภาระจำยอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มา หรือใช้อยู่นั้น ท่านให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน

มาตรา ๑๓๙๗ ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป

มาตรา ๑๓๙๘ ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก

มาตรา ๑๓๙๙ ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป

มาตรา ๑๔๐๐ ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน ถ้าภาระจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3514/2563

คดีรวมการพิจารณาพิพากษา เมื่อปรากฏว่าคดีสำนวนแรกราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกิน 200,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ศาลอุทธรณ์ภาค 2ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์อยู่ในที่ดินส่วนที่ปลูกบ้านในฐานะผู้อาศัย โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่โจทก์ปลูกบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นการฎีกาโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ภาค 2 จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทบัญญัติดังกล่าว ที่ศาลชั้นต้นรับฎีกาของโจทก์ในข้อนี้มาจึงเป็นการไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย และผลแห่งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ดังกล่าวย่อมผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่ความในสำนวนหลังด้วย ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 145ศาลฎีกาจึงต้องถือตามข้อเท็จจริงดังกล่าว

ภาระจำยอมในเรื่องทางเดินเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เมื่อโจทก์เป็นเพียงผู้อาศัย มิใช่เจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ โจทก์จึงไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้องในเรื่องทางภาระจำยอมดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3450/2563

โจทก์ทั้งสองได้ใช้ลำรางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 2 ต่อจากบิดาของโจทก์ทั้งสองโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้ภาระจำยอมในลำรางพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ที่ดินของจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนที่เป็นลำรางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยอายุความ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382, 1401 แม้ที่ดินของโจทก์ทั้งสองสามารถรับน้ำได้จากคลองด้วยก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมดังกล่าวสิ้นไป เพราะภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อโจทก์ทั้งสองมิได้ใช้ 10 ปี ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 เท่านั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6562/2562

ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของ ส. และ ต. ภายหลังแบ่งแยก ต. ผู้ขายที่ดินให้แก่โจทก์ตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินของ ต. เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งโจทก์และบริวารก็ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวตลอดมา การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน หาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ต. หรือโดยวิสาสะไม่ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ก็อาจได้ภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความหากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่า เป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อ ต. เจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิมและเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่

โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมา เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5776/2562

เมื่อทางพิพาทส่วนแรกเป็นทางสาธารณะอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตั้งแต่ก่อนจำเลยทั้งสองรับโอนที่ดินมาจากเจ้าของเดิม ย่อมต้องยังคงสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตลอดไปจนกว่าจะมีพระราชบัญญัติหรือพระราชกฤษฎีกาถอนสภาพ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 และ ป.ที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง (1) บุคคลใดย่อมไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในทางดังกล่าวได้ ดังนั้น แม้จำเลยทั้งสองจะทำหนังสืออุทิศทางพิพาทส่วนที่ 2 โดยมีเจตนาให้ใช้แทนทางพิพาทส่วนแรกตามคำแนะนำขององค์การบริหารส่วนตำบลบางขุนกอง ตามที่จำเลยทั้งสองกล่าวอ้างหรือไม่ก็ตาม ก็ไม่อาจมีผลให้ทางพิพาทส่วนแรกที่ยังคงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันนั้นกลับเป็นของจำเลยทั้งสองได้ เมื่อพิจารณาหนังสือแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองดังกล่าว ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองยินยอมให้ทางราชการเข้าไปดำเนินการเพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ร่วมกันของประชาชน โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น และไม่คัดค้านการใด ๆ ข้อความดังกล่าวมีความหมายโดยชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยทั้งสองยอมอุทิศทางพิพาทส่วนที่ 2 ให้เป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น ทางพิพาทส่วนที่ 2 จึงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ทันทีที่จำเลยทั้งสองทำหนังสือแสดงเจตนาดังกล่าว แม้จะเป็นการกระทำหลังวันฟ้องคดีนี้ และคดีที่จำเลยทั้งสองฟ้องต่อศาลปกครองขอเพิกถอนเกี่ยวกับหนังสือแสดงเจตนาเฉพาะทางพิพาทส่วนที่ 2 อยู่ระหว่างพิจารณาก็ตาม แต่ทางพิพาทส่วนที่ 2 ก็ยังไม่ได้ถูกถอนสภาพจากการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 และ ป.ที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง (1) ทางพิพาทส่วนที่ 2 จึงยังคงเป็นทางสาธารณะ ซึ่งเกิดจากการแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งของจำเลยทั้งสอง การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ฟังข้อเท็จจริงว่าทางพิพาทส่วนที่ 2 เป็นทางสาธารณะ จึงเป็นการรับฟังพยานหลักฐานในสำนวนตามทางนำสืบของคู่ความ มิได้เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นหรือพิพากษาเกินคำขอในส่วนทางพิพาทส่วนที่ 2 นี้เช่นกัน การที่จำเลยทั้งสองสร้างกำแพงปิดทางพิพาทบางส่วนย่อมเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ในการใช้ทาง จำเลยทั้งสองย่อมต้องรื้อถอนออกไปและรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3760/2562

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ แม้ต่อมามี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ แต่ในมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ก็ยังคงบัญญัติไว้มีเนื้อความเช่นเดิม เมื่อประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่จำเลยได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินบัญญัติให้จำเลยผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้คงสภาพดังเดิม และจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ โดยไม่ได้มีบทบัญญัติให้จำเลยมีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายเองจะเรียกเก็บเอาจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้ แม้จำเลยกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีข้อตกลงให้จำเลยมีสิทธินำเงินค่าส่วนกลาง ที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในลักษณะเหมาจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค แต่เป็นข้อตกลงที่ฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับ จำเลยเป็นผู้ครอบครองและเก็บรักษาเงินค่าส่วนกลาง กับนำไปชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อันเป็นข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรู้เห็นโดยเฉพาะของจำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจ ภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับความถูกต้องของบัญชีสรุปรายรับ-รายจ่าย จึงตกแก่จำเลยตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 29 ในด้านรายรับ จำเลยบันทึกรายรับไม่ถูกต้อง จำเลยต้องนำเงินค่าบริการที่จัดเก็บล่วงหน้าไปรวมกับรายรับ คิดเป็นรายรับทั้งสิ้น 62,539,739 บาท และจำเลยไม่ได้นำเงิน 90,900 บาท ที่เรียกเก็บจาก ส. บันทึกไว้ในรายรับ นอกจากนี้ จำเลยนำเงินค่าส่วนกลางไปฝากไว้ที่ธนาคาร แต่ไม่ได้นำดอกเบี้ยสะสม 1,009,696.88 บาท ไปบันทึกรายรับ แม้โจทก์ไม่ได้มีคำขอส่วนนี้แต่เป็นกรณีที่จำนวนค่าส่วนกลางที่โจทก์เรียกร้องไม่ถูกต้อง ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องได้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 39 เมื่อรวมทั้งหมดแล้วคิดเป็นรายรับทั้งสิ้น 63,640,335.88 บาท ส่วนค่าส่วนกลางที่ยังเรียกเก็บไม่ได้อีก 17,970,672 บาท โจทก์ที่ 1 ต้องไปเรียกร้องเอาจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเรียกให้จำเลยรับผิดชำระแทนไม่ได้ สำหรับเงินค่าส่วนกลาง 10,587,904.20 บาท ที่ฝ่ายโจทก์ฎีกาขอให้จำเลยร่วมออกสมทบ เนื่องจากจำเลยได้ใช้บริการสาธารณะร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาตั้งแต่เริ่มโครงการนั้น ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มิได้มีบทบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการบริการสาธารณะร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งจำเลยและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็ไม่มีข้อตกลงกันเช่นว่านั้น ส่วน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 ถึงมาตรา 50, 53 และมาตรา 70 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดให้มีและการบำรุงรักษาบริการสาธารณะ สำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อต่อเมื่อได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว จึงไม่อาจกำหนดให้จำเลยชำระเงินในส่วนนี้ ในด้านรายจ่าย ค่าดูแลสวนสาธารณะและค่าซ่อมแซมสาธารณูปโภค เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้มีสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น เป็นหน้าที่ของจำเลยต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายดังที่ได้วินิจฉัยมา จึงนำค่าใช้จ่ายในส่วนนี้มาบันทึกเป็นรายจ่ายไม่ได้ สำหรับค่าบำรุงรักษาสโมสร จำเลยนำอาคารสโมสรและสระว่ายน้ำออกให้บุคคลภายนอกเช่าแต่ไม่ได้นำรายได้จากค่าเช่าสโมสรไปบันทึกเป็นรายรับ จึงไม่มีสิทธินำค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสโมสรไปบันทึกเป็นรายจ่าย คงมีสิทธิเพียงนำค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการสาธารณะ ได้แก่ ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานจัดเก็บขยะ กวาดถนน ค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายป้อมยามรักษาความปลอดภัยและสำนักงานโครงการรวมเป็นเงิน 22,341,467.67 บาท ไปหักออกจากเงินค่าส่วนกลางเท่านั้น จำเลยส่งคืนให้โจทก์ที่ 1 แล้ว 10,637,319 บาท คงเหลือเงินค่าส่วนกลางที่จำเลยต้องส่งคืนให้โจทก์ที่ 1 อีกจำนวน 30,661,549.21 บาท จำเลยจะปฏิเสธการส่งคืนโดยอ้างว่ามีข้อตกลงให้เรียกเก็บในลักษณะเหมาจ่ายหาได้ไม่ แต่จำเลยไม่ต้องส่งมอบเงินสมทบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเพราะตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ไม่ได้มีบทบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือต้องรับผิดชอบชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในอัตราร้อยละ 7 ของราคาก่อสร้างสาธารณูปโภคกลางของทางราชการให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จึงไม่อาจนำ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคสองและมาตรา 44 วรรคสองตอนท้ายซึ่งประกาศใช้ภายหลังมาบังคับแก่จำเลยได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสะพานข้ามคลอง ปรากฏว่า คอสะพานข้ามคลองรางใหญ่ทรุดตัวค่อนข้างมาก ทำให้พื้นถนนบริเวณคอสะพานกับพื้นสะพานมีระดับต่างกัน จำเป็นต้องซ่อมแซมบำรุงรักษาให้คงสภาพการใช้งานได้โดยสะดวก จำเลยจึงต้องออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงในส่วนนี้ เห็นสมควรกำหนดให้ 400,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมท่อระบายน้ำ จำเลยก่อสร้างไม่ถูกต้อง ทำให้ระบบระบายน้ำฝนออกจากถนนด้วยท่อระบายน้ำลงสู่คลองรางใหญ่ทำไม่ได้ตามโครงการจัดสรรที่จำเลยขออนุญาตไว้ จำเป็นต้องซ่อมแซมบำรุงรักษาให้ใช้งานได้ดังเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเห็นสมควรกำหนดให้ 300,000 บาท สำหรับค่าซ่อมแซมถนน แม้ถนนจะทรุดตัวและมีระดับต่ำกว่าถนนประชาอุทิศ ส่วนหนึ่งเพราะถนนประชาอุทิศได้ปรับปรุงยกระดับให้สูงขึ้น ประกอบกับสภาพโดยทั่วไปของถนนยังอยู่ในสภาพดีและใช้สัญจรได้โดยสะดวก จึงไม่จำเป็นต้องปรับปรุงซ่อมแซม ส่วนค่าก่อสร้างผนังคอนกรีตทั้งสองด้านของถนน มิใช่ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคที่จำเลยจัดให้มีขึ้นและมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาตามโครงการจัดสรรที่ดิน โจทก์จะเรียกร้องหาได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1613/2562

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 กำหนดว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์ในภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้ โดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับในขณะจัดสรรที่ดินตามโครงการที่ดินจัดสรรกรีนวัลเล่ โครงการ 1 ถึง 7 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทไม่ได้เป็นสาธารณูปโภคซึ่งจำเลยและบริษัท ก. ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต แต่ผู้ร้องสอดเพิ่งจัดให้ที่ดินพิพาทใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และสวนหย่อมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรภายหลังจากที่ดินจัดสรรด้านหน้าโครงการถูกเวนคืนแล้ว ดังนั้น ไม่ว่าเจ้าของที่ดินพิพาทจะยินยอมให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์หรือไม่ก็ตาม เมื่อที่ดินพิพาทไม่ได้เป็นสาธารณูปโภคที่อยู่ในแผนผังและโครงการที่ดินจัดสรร ที่ดินพิพาทจึงไม่ตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรในโครงการที่ดินจัดสรรกรีนวัลเล่ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดให้รื้อถอนกำแพงพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารจอดรถในที่ดินพิพาท ห้ามยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาท และเรียกค่าเสียหายได้ ส่วนจำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างรั้วกำแพงและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งไม่ได้ครอบครองที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

ผู้ร้องสอดต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เพียงใดหรือไม่ ในข้อนี้โจทก์อ้างว่าโจทก์มีโครงการก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันและสถานที่ให้เช่า อันมีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน แต่พื้นที่ด้านหน้าถูกผู้ร้องสอดรุกล้ำทำให้ไม่เพียงพอที่จะยื่นเสนอโครงการต่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องได้นั้น โจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นอย่างชัดเจนว่าโจทก์เสียหายเพียงใด หากโจทก์จะนำที่ดินพิพาทออกให้เช่าก็ไม่แน่ว่าจะให้เช่าได้หรือไม่ เพียงใด โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1612/2562

คดีที่ อ. ฟ้องนายกเทศมนตรีนครนนทบุรีกับพวกต่อศาลปกครอง ขอให้เพิกถอนใบอนุญาตรื้อถอนใบอนุญาตรื้อถอนอาคาร เลขที่ 424/2555 ลงวันที่ 25 สิงหาคม 2555 เป็นการฟ้องขอให้เพิกถอนคำสั่งทางปกครอง ไม่ใช่การฟ้องขอให้เพิกถอนกฎหมาย ย่อมไม่มีผลเป็นการทั่วไปและไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสองในคดีนี้ซึ่งไม่ได้เป็นคู่ความในคดีปกครองดังกล่าว

วันที่ 1 กันยายน 2535 บริษัท ป. โอนกรรมสิทธิ์รั้วกำแพงคอนกรีตเสริมเหล็กรอบหมู่บ้าน พ. ให้โจทก์ทั้งสองเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การคมนาคม การจราจร และความปลอดภัยของผู้ซื้อบ้านในโครงการ ต่อมาวันที่ 14 ตุลาคม 2535 บริษัท ป. แบ่งหักที่ดินโฉนดเลขที่ 3331 ออกเป็นทางสาธารณประโยชน์ แสดงว่าการโอนกรรมสิทธิ์รั้วกำแพงคอนกรีตเสริมเหล็กเกิดขึ้นก่อนการแบ่งหักที่ดินเป็นทางสาธารณประโยชน์ ดังนั้น ขณะบริษัท ป. แบ่งหักที่ดินเป็นทางสาธารณประโยชน์ บริษัทดังกล่าวไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รั้วกำแพงรอบหมู่บ้าน ซึ่งมีรั้วกำแพงพิพาทเป็นส่วนหนึ่งด้วยรั้วกำแพงรอบหมู่บ้านมิได้มีไว้เพื่อประโยชน์แก่การคมนาคมและการจราจรเท่านั้น แต่มีไว้เพื่อความปลอดภัยของผู้ซื้อบ้านในโครงการด้วยอันเป็นสาธารณูปโภคตามข้อ 1 ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โดยผลของประกาศคณะปฏิวัติดังกล่าวตามข้อ 30 วรรคหนึ่ง และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ทำให้รั้วกำแพงรอบหมู่บ้านรวมทั้งรั้วกำแพงพิพาทตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้านในโครงการทั้งหมด ไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่รั้วกำแพงตั้งอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อบริษัท ป. ผู้โอนมีเจตนาแยกรั้วกำแพงพิพาทเป็นคนละส่วนกับที่ดินที่ตั้งรั้วกำแพงและรั้วกำแพงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตกติดไปกับที่ดิน รั้วกำแพงพิพาทจึงไม่เป็นส่วนหนึ่งของทางสาธารณประโยชน์ แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง ไม่มีกฎหมายใดให้อำนาจเทศบาลนนทบุรีก้าวล่วงกรรมสิทธิ์ส่วนเอกชนอนุญาตให้ผู้ใดพรากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่น แม้จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของและผู้พักอาศัยที่ดินแปลงที่ 29 และ 30 ในโครงการมีสิทธิใช้รั้วกำแพงรอบหมู่บ้านอันเป็นภารยทรัพย์ แต่จำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น ยิ่งกว่านั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 229966 และ 229967 ซึ่งจำเลยทั้งสามซื้อมาภายหลังและอยู่นอกโครงการจึงไม่เป็นสามยทรัพย์ที่จำเลยทั้งสามจะยกขึ้นอ้างสิทธิใด ๆ เหนือกำแพงรั้วพิพาทได้ การกระทำของจำเลยทั้งสามที่ทุบทำลายรั้วกำแพงพิพาทจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง

โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รั้วกำแพงพิพาท แม้เป็นภารยทรัพย์ แต่เมื่อถูกทำลายไปโดยผู้ไม่มีสิทธิ โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธินำแท่งปูนวางแทนรั้วกำแพงพิพาทเพื่อยังประโยชน์การใช้รั้วกำแพงพิพาทให้คงอยู่ดังเดิม การกระทำของโจทก์ทั้งสองส่วนนี้จึงไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสาม อย่างไรก็ดี พื้นที่ส่วนที่เป็นทางสาธารณประโยชน์ ผู้ซื้อบ้านในโครงการรวมทั้งจำเลยทั้งสามมีสิทธิใช้สัญจร โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธินำรถบรรทุกและแท่งปูนมาปิดกั้น การกระทำของโจทก์ทั้งสองเฉพาะส่วนนี้เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมาย

จำเลยทั้งสามกระทำละเมิดทุบทำลายกำแพงรั้วพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง จึงต้องคืนทรัพย์สินอันโจทก์ทั้งสองต้องเสียไปเพราะละเมิดนั้น หรือชดใช้ราคาทรัพย์สิน โจทก์ทั้งสองชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสามก่อสร้างรั้วกำแพงคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ถูกทุบทำลายไปให้กลับคืนสู่สภาพเดิม หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการก็จะต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าก่อสร้างรั้วกำแพงดังกล่าว

แม้โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธินำรถบรรทุกและแท่งปูนมาปิดกั้นถนนอันเป็นทางสาธารณประโยชน์ ซึ่งจำเลยทั้งสามอ้างว่าทำให้ไม่สามารถนำรถบรรทุกวัสดุอุปกรณ์เข้าไปยังที่ดินของจำเลยทั้งสามส่วนที่อยู่นอกโครงการได้ อย่างไรก็ดี จำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิทุบทำลายกำแพงรั้วพิพาท หากรั้วกำแพงพิพาทไม่ถูกทุบทำลาย จำเลยทั้งสามก็ไม่สามารถนำวัสดุอุปกรณ์ผ่านรั้วกำแพงพิพาทนั่นเอง การกระทำละเมิดของจำเลยทั้งสามไม่ก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ อันจะอ้างต่อโจทก์ทั้งสอง การที่จำเลยทั้งสามไม่สามารถนำรถบรรทุกวัสดุอุปกรณ์เข้าไปยังที่ดินของจำเลยทั้งสาม จึงไม่ใช่ความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของโจทก์ทั้งสอง

คำฟ้องโจทก์ทั้งสองมีคำขอด้วยว่า ห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินโฉนดเลขที่ 3368 คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 ที่พิพากษาห้ามจำเลยทั้งสามใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 3368 เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 229966 และ 229967 ของจำเลยทั้งสาม จึงไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 819/2562

ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นถนนที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์ให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินที่จัดสรรโดยเฉพาะ มิได้มุ่งหมายให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ถนนร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ภาระจำยอมดังกล่าวเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง พันเอก ว. เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิในการใช้สิทธิเหนือที่ดินพิพาทที่เป็นภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 เว้นแต่จะมีบทบัญญัติของกฎหมายที่ห้ามจำหน่ายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสาธารณูปโภค เพียงแต่ต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งหก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้เท่านั้น ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิย่อมตกติดไปกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ แม้ต่อมา พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ยังคงมีบทบัญญัติกำหนดให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ และมาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่า "การพ้นจากความรับผิดชอบในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือผู้รับโอน กรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นํามาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม" โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 เมื่อได้ดําเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกําหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบ การบํารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลําดับ ดังต่อไปนี้...(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้...ดําเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์" ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่รับรองว่า ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์มีสิทธิที่จะจดทะเบียนโอนถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ ทั้งนี้ เพื่อให้พ้นจากหน้าที่และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาถนนอันเป็นสาธารณูปโภคเช่นเดียวกัน การที่ พ. ผู้จัดการมรดกและในฐานะทายาทโดยธรรมของพันเอก ว. โดยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ทายาทโดยธรรมผู้รับโอนมรดกที่ดินพิพาทต้องการจะพ้นจากหน้าที่และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ดินพิพาทย่อมมีอำนาจที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 5 ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นราชการบริหารส่วนท้องถิ่น ตาม พ.ร.บ.ระเบียบบริหารราชการกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528 มาตรา 6 เพื่อให้เป็นสาธารณประโยชน์ และเพื่อให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. ผู้จัดสรร รวมทั้ง พ. และจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์พ้นจากหน้าที่และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 70 วรรคสาม ประกอบมาตรา 44 (2) จึงไม่ใช่การกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย ไม่ใช่การกระทำโดยไม่สุจริต ไม่ใช่การกระทำที่เป็นละเมิดต่อโจทก์ทั้งหก และไม่เป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ทั้งหกไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7786/2561

โจทก์ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน โจทก์ก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวนมากและกำแพงคอนกรีตแล้วโอนขายให้ลูกค้ารวมถึงจำเลยทั้งสองที่ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ โดยโจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตเพื่อให้บุคคลภายในและภายนอกเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนด ทั้งนี้เพื่อความสะดวกในการรักษาความปลอดภัย โจทก์ได้จัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและติดตั้งกล้องวงจรปิดในจุดที่เป็นทางเข้าออกที่โจทก์ก่อสร้าง รวมทั้งให้มีเจ้าพนักงานตำรวจมาอยู่ที่ป้อมตำรวจคอยตรวจตราดูแลความสงบเรียบร้อย กำแพงคอนกรีตที่โจทก์สร้างจึงนอกจากจะบ่งบอกถึงแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพป้องกันซึ่งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาติดต่อค้าขาย กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43 โดยไม่จำต้องระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเสมอไป ทั้ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มิได้บังคับหรือจำกัดไว้ว่าสิ่งที่เป็นสาธารณูปโภคต้องเป็นสิ่งที่ระบุไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือเอกสารขออนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเท่านั้น

การที่จำเลยทั้งสองทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคโดยทำเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงอื่นนอกโครงการจัดสรรของโจทก์ทำให้จำเลยกับลูกจ้างไม่ต้องใช้เส้นทางถนนในโครงการจัดสรรของโจทก์ไปออกถนนสาธารณะ ไม่ต้องผ่านทางเข้าออกที่โจทก์กำหนดและไม่ผ่านระบบรักษาความปลอดภัยของโจทก์เหมือนเจ้าของที่ดินในโครงการรายอื่น ๆ ย่อมมีผลกระทบต่อระบบรักษาความปลอดภัยการจราจรและการรักษาความสงบเรียบร้อยของโจทก์และผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ จึงเป็นการใช้สอยกำแพงคอนกรีตขัดต่อสิทธิเจ้าของรวมคนอื่น โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวงย่อมมีอำนาจฟ้องบังคับขอให้สั่งห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการที่ขัดต่อกฎหมายดังกล่าว

การที่จำเลยทั้งสองทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แต่โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเช่นเดิมตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง และในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นสามยทรัพย์ฟ้องให้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสภาพเดิม ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ที่จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน

แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคจะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย ทำให้โจทก์เสียหายซึ่งทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ยังมีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกของภารยทรัพย์กลับคืนมาดังเดิม ก็คือการสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมตามที่เป็นอยู่นั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจขอให้จำเลยทั้งสองซ่อมหรือสร้างกำแพงรั้วคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้ และหากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการ ศาลย่อมมีอำนาจมีคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทนโดยให้จำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มีคำพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสองกระทำการใด ๆ กับกำแพงคอนกรีตที่กำลังสร้างขึ้นใหม่อันจะเป็นการทำให้กำแพงคอนกรีตเสื่อมสภาพหรือประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลง เป็นการใช้อำนาจขัดขวางป้องกันมิให้จำเลยทั้งสองกระทำซ้ำหรือเข้าไปยุ่งกับกำแพงคอนกรีตโดยมิชอบอันจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเหมือนอย่างเช่นที่จำเลยทั้งสองกระทำมาแล้ว และมีแนวโน้มว่าจำเลยทั้งสองจะกระทำซ้ำอีก โจทก์จึงชอบที่จะขอและศาลมีอำนาจออกคำสั่งให้จำเลยทั้งสองงดเว้นการกระทำดังกล่าวซ้ำอีกในภายหน้าได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7785/2561

โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้จะไม่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มีหน้าที่ดูแลที่ดินที่เป็นประเภทสาธารณูปโภค ซึ่งที่ดินประเภทสาธารณูปโภคจะตกเป็นภาระจำยอมให้กับผู้ซื้อที่ดินในโครงการ มีสิทธิใช้ที่ดินในส่วนดังกล่าว โดยไม่ต้องจดทะเบียนภาระจำยอม ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่กันไว้สำหรับสาธารณูปโภคประเภทถนนในโครงการ มีจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินและเป็นผู้มีหน้าที่ดูแลที่ดินพิพาท คดีนี้ตอนต้นโจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อมาโจทก์ได้ถอนฟ้องจำเลยที่ 1 เนื่องจากจำเลยที่ 1 ถูกศาลล้มละลายกลางพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนฟ้องคดี ศาลชั้นต้นอนุญาต จึงเหลือเฉพาะจำเลยที่ 2 ที่ถูกฟ้องเป็นจำเลยในคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

แต่อย่างไรก็ดี พฤติการณ์แห่งคดีที่จำเลยที่ 2 เปิดร้านค้าสุราเปิดเพลงส่งเสียงดังรบกวนและสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์และลูกค้าของโจทก์ และเปิดกิจการเกินเวลาที่กฎหมายกำหนด อีกทั้งมีการทิ้งสิ่งปฏิกูลส่งกลิ่นเหม็นข้างอาคารโจทก์ และจอดรถขวางทางทำให้โจทก์เข้าออกลำบาก ทำให้โจทก์และผู้ที่เช่าอาคารโจทก์ได้รับความเสียหายเดือดร้อนรำคาญจนเกินสมควร โจทก์จึงมีสิทธิที่จะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือความเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ให้ออกไปจากพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทสาธารณประโยชน์ (ถนนในโครงการ)

แม้โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนร้านค้าออกไปจากที่ดินพิพาท จะเป็นคำขอท้ายฟ้องที่ไม่ถูกต้อง แต่ในการพิพากษาคดีไม่ได้มีกฎหมายบังคับไว้ว่าต้องพิพากษาตามคำขอทุกประการ หากพอทำให้เข้าใจได้ว่าโจทก์มีความประสงค์อย่างใด จำเลยที่ 2 ก็สามารถเข้าใจดีว่าโจทก์ต้องการบังคับคดีแบบใด จำเลยที่ 2 ไม่ได้หลงข้อต่อสู้ เหตุที่โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องดังกล่าวเป็นเพราะเดิมมีการฟ้องจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ผู้มีหน้าที่ดูแลที่ดินพิพาทมาพร้อมกับจำเลยที่ 2 ต่อมาโจทก์ขอถอนฟ้องจำเลยที่ 1 จึงได้มีคำขอท้ายฟ้องสำหรับจำเลยที่ 1 ติดมาด้วย ถือว่าเป็นคำขอท้ายฟ้องของโจทก์มิได้ผิดกฎหมายแต่อย่างใด ประกอบกับเมื่อศาลล่างทั้งสองมีคำพิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 และบริวารออกจากที่ดินพิพาท แต่ก็ไม่ได้พิพากษาบังคับให้จำเลยที่ 2 ทำการรื้อถอนร้านค้า คำขอท้ายฟ้องของโจทก์และคำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองจึงชอบแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6006/2561

ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เพียงแต่ทางภาระจำยอมนี้ทำให้จำเลยที่ 1 ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 โดยจำเลยที่ 1 ยังมีสิทธิในทางภาระจำยอมอันเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เช่นเดิม เพียงแต่มาตรา 1390 ห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเท่านั้น การใช้สิทธิเหนือที่ดินส่วนที่เป็นทางภาระจำยอมในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงยังคงเป็นของจำเลยที่ 1 ต่อไป แม้หากจำเลยทั้งสองก่อสร้างกำแพงคอนกรีต โครงเหล็กเป็นโรงจอดรถยนต์และบันไดคอนกรีตอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ก็เป็นการกระทำลงบนที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง หาใช่เป็นการเข้าไปกระทำในที่ดินของโจทก์ไม่ หากโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในทางแพ่ง การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่มีมูลในความผิดฐานบุกรุก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3503/2561

รั้วพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของรั้วซึ่งบริษัท ว. สร้างขึ้นพร้อมการจัดสรรที่ดินปลูกสร้างบ้านขายตั้งแต่ปี 2532 อันเป็นการให้มีสาธารณูปโภคตามนัยข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทำให้รั้วพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด รั้วพิพาทจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่รั้วตั้งอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อโจทก์จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วได้รับโอนสาธารณูปโภคจากบริษัท ว. มาดำเนินการ รั้วพิพาทจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9882/2560

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1382, 1387, 1401

คำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยบรรยายว่า จำเลยใช้ทางพิพาทมาตลอด กว้าง 11 เมตร ยาวจากที่ดินจำเลยไปจดถนนกรุงธนบุรี ยาว 38 เมตร เป็นทางเดิน ยานพาหนะผ่านเข้าออก ที่จอดรถ และขนถ่ายสินค้าถึงปัจจุบันเกือบ 30 ปี ตามแผนผังท้ายคำให้การและฟ้องแย้ง โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอม ส่วนโจทก์แก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงไม่ใช่ภาระจำยอมของที่ดินจำเลย จำเลยได้ที่ดินมาเมื่อปี 2553 ถึงวันฟ้องยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยหาได้ใช้ทางดังกล่าวตลอดมาตามที่จำเลยให้การ ทางออกสู่ทางสาธารณะที่จำเลยใช้ประโยชน์ในที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลง กว้าง 3 เมตร ยาว 38 เมตร เท่านั้น หาได้กว้าง 11 เมตร ตามที่จำเลยฟ้องแย้ง จำเลยอ้างการใช้ทางเต็มพื้นที่ตามเอกสารท้ายคำให้การจึงไม่ชอบ เห็นได้ว่าโจทก์แสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การแก้ฟ้องแย้งเฉพาะเรื่องจำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อออกสู่ทางสาธารณะเพียงบางส่วน มิใช่เต็มพื้นที่ที่ดินโจทก์ และใช้มายังไม่ถึง 10 ปี แต่โจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งเรื่องจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่จอดรถและที่ขนถ่ายสินค้า จึงถือว่าโจทก์ยอมรับข้อเท็จจริงว่าจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่จอดรถและที่ขนถ่ายสินค้าในที่ดินโจทก์ส่วนที่เกินกว่าความกว้าง 3 เมตร ด้วย

การที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 มาตั้งแต่ปี 2528 แม้ได้ขายให้ ว. ซึ่งเป็นน้องสะใภ้ ว. ขายให้ผู้อื่นแล้วจำเลยซื้อที่ดินมาจากผู้อื่นนั้น จึงต้องนับระยะเวลาติดต่อกันตั้งแต่ปี 2528 หาใช่นับแต่ปี 2553 ที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งดังที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อนับระยะเวลาจากปี 2528 จนถึงวันฟ้องคือวันที่ 22 สิงหาคม 2557 เป็นเวลาเกินกว่าสิบปี จำเลยจึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความในทางพิพาทเฉพาะเพื่อใช้เดินและเป็นทางพาหนะเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนกรุงธนบุรี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

ป.พ.พ. มาตรา 1387 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า ภาระจำยอมนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น การที่จำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อจอดรถยนต์และขนถ่ายสินค้านั้นเป็นไปเพื่อความสะดวกของจำเลยกับบริวาร และเพื่อการประกอบอาชีพหาประโยชน์ทางการค้าของจำเลย มิใช่เพื่ออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลยแต่อย่างใด ทั้งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย แม้จำเลยและบริวารจะใช้ทางพิพาทเพื่อการดังกล่าวมานานเพียงใดก็ไม่ได้ภาระจำยอม เพราะ ป.พ.พ. ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมมิได้มีวัตถุประสงค์ให้ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ยึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ภารยทรัพย์ของผู้อื่นเกินกว่าสิทธิที่กฎหมายบัญญัติ

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและห้ามจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์อีกต่อไป

จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทกว้าง 11 เมตร ยาว 38 เมตร ในที่ดินโฉนดเลขที่ 846 และ 6151 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ของจำเลย ให้โจทก์ไปจดทะเบียนภาระจำยอมโดยไม่มีค่าตอบแทน หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ห้ามมิให้โจทก์ปิดกั้นรบกวนการใช้ภาระจำยอมของจำเลยเพื่อเป็นทางเดินและยานพาหนะเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ รวมถึงการใช้เป็นที่จอดรถและการใดเพื่อประโยชน์อันเป็นปกติทางการค้า

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 6151 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) จังหวัดธนบุรี และที่ดินบางส่วนกว้างประมาณ 11 เมตร ยาวประมาณ 5.6 เมตร ของที่ดินโฉนดเลขที่ 846 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) จังหวัดธนบุรี บริเวณแนวเส้นสีเหลืองตกเป็นภาระจำยอมทางเดินและยานพาหนะผ่านเข้าออกแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) จังหวัดธนบุรี ให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมโดยไม่มีค่าตอบแทน หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาศาลแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นตามฟ้องแย้งนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 6151 ทั้งแปลงและในที่ดินโฉนดเลขที่ 846 กว้างประมาณ 11 เมตร ยาวประมาณ 5.6 เมตร ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร (จังหวัดธนบุรี) ของโจทก์ บริเวณเส้นสีเหลืองในแผนที่พิพาทตกเป็นภาระจำยอมทางเดิน ยานพาหนะผ่านเข้าออก ที่จอดรถยนต์และที่ขนถ่ายสินค้าแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร (จังหวัดธนบุรี) ของจำเลย ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นแทนจำเลย โดยกำหนด ค่าทนายความรวม 20,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้ตกเป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ทางพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของถนนซอยกรุงธนบุรี 10 โดยถนนซอยช่วงแรกจากปากซอยเข้ามาเป็นที่ดินโจทก์ทั้งแปลงคือที่ดินโฉนดเลขที่ 6151 ส่วนถนนซอยช่วงหลังซึ่งอยู่ติดกันเป็นบางส่วนของที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 846 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ตำแหน่งของที่ดินโจทก์ ที่ดินจำเลย และทางพิพาทซึ่งก็คือถนนซอยที่ระบายเป็นสีเหลืองในแผนที่พิพาท ที่ดินโฉนดเลขที่ 6151 ของโจทก์ดังกล่าว เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2527 เจ้าของที่ดินเดิมในขณะนั้นคือนางสุกัญญาได้จดทะเบียนที่ดินทั้งแปลงให้เป็นภาระจำยอมทางเดินและยานพาหนะเข้าออกแก่ที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 20650 ถึง 20655 ของนายอนันต์โดยไม่มีค่าตอบแทน ต่อมาปี 2528 จำเลยกับพวกซื้อที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 20655, 20654 และที่ดินที่มิใช่สามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 20644 พร้อมบ้านทาวน์เฮ้าส์ ต่อมาปี 2531 จำเลยและพวกขายที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 20654 และ 20655 แก่บริษัทเอช.เอช.เค อินเตอร์เทรด จำกัด ต่อมาวันที่ 17 พฤษภาคม 2534 จำเลยขายที่ดินที่มิใช่สามยทรัพย์พร้อมบ้านทาวน์เฮ้าส์คือโฉนดเลขที่ 20644 ในคดีนี้ ให้แก่น้องสะใภ้คือนางสาววรรณี หลังจากนั้นนางสาววรรณีนำไปจำนองต่อธนาคารซิตี้แบงก์ ขึ้นเงินจำนอง ไถ่ถอนจำนอง จำนองใหม่ต่อบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอกธนา จำกัด บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอกธนา จำกัด โอนสิทธิจำนองให้แก่กองทุนรวมไทย รีสตรัคเจอริ่ง วันที่ 28 พฤศจิกายน 2551 นางสาววรรณีจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมบ้านหลังดังกล่าวชำระหนี้ให้แก่กองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่ง และต่อมาวันที่ 8 มีนาคม 2553 กองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวให้แก่จำเลย หลังจากนั้นจำเลยกับบริวารอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านเลขที่ 156 ในคดีนี้ และใช้ทางพิพาทเรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน ส่วนที่ดินของฝ่ายโจทก์นั้น เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2532 เจ้าของที่ดินเดิมของโจทก์คือนางสุกัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 846 และ 6151 ให้แก่บริษัทชูยศและบุตร จำกัด ต่อมาวันที่ 16 กันยายน 2545 บริษัทชูยศและบุตร จำกัด ขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ซึ่งขณะนั้นใช้ชื่อว่าบริษัทศรีสุทธิกุล จำกัด และเดือนกรกฎาคม 2557 โจทก์มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชดใช้ค่าใช้ทางพิพาท 500,000 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรก (ข้อ 1.1) ที่คัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในประเด็นอุทธรณ์ของโจทก์เรื่องจำเลยไม่ได้ใช้ทางพิพาทเป็นที่จอดรถยนต์ ที่ขนถ่ายสินค้าและจำเลยใช้ทางพิพาทโดยวิสาสะ โดยศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยฟ้องแย้งมิได้แสดงโดยชัดแจ้งในคำให้การว่า โจทก์ยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของจำเลยทั้งสิ้นหรือแต่บางส่วนว่าจำเลยใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกที่ดินของจำเลย ที่จอดรถยนต์ และที่ขนถ่ายสินค้าโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอม และถือว่าโจทก์รับข้อเท็จจริงนี้และเป็นที่ยุติแล้วว่าจำเลยใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกที่ดินของจำเลย ที่จอดรถยนต์ และที่ขนถ่ายสินค้าโดยความสงบและโดยเปิดเผย ตามประมวลฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง และมาตรา 84 (3) นั้น เห็นว่า ในคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยบรรยายว่า จำเลยใช้ทางพิพาทมาตลอด กว้าง 11 เมตร ยาวจากที่ดินจำเลยไปจดถนนกรุงธนบุรี ยาว 38 เมตร เป็นทางเดิน ยานพาหนะผ่านเข้าออก ที่จอดรถ และขนถ่ายสินค้าถึงปัจจุบันเกือบ 30 ปี ตามแผนผังที่ตีเส้นประด้วยสีส้ม ใช้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอม ส่วนโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงไม่ใช่ภาระจำยอมของที่ดินจำเลยในคดีนี้ จำเลยได้ที่ดินมาเมื่อปี 2553 ถึงวันที่โจทก์ฟ้องยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยหาได้ใช้ทางดังกล่าวตลอดมาตามที่จำเลยให้การ ทางออกสู่ทางสาธารณะที่จำเลยใช้ประโยชน์ในที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลง กว้าง 3 เมตร ยาว 38 เมตร เท่านั้น หาได้กว้าง 11 เมตร ตามที่จำเลยฟ้องแย้ง ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 6151 มีเนื้อที่ 72 ตารางวา จำเลยไม่มีสิทธิใช้ทางออกสู่ทางสาธารณะเต็มเนื้อที่ เพราะทางกว้าง 3 เมตร ยาว 38 เมตร ก็เพียงพอแล้ว ไม่เป็นภาระแก่ที่ดินโจทก์เสื่อมราคามากไปจากเดิมที่โจทก์เรียกร้อง เมื่อคำนวณรวมกับที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 846 ที่จำเลยใช้เข้าออกสู่ทางสาธารณะมีเนื้อที่เพียง 29 ตารางวา เท่านั้น จำเลยอ้างการใช้ทางเต็มพื้นที่ตามคำให้การ จึงไม่ชอบด้วยข้อเท็จจริง ดังนี้ จึงเห็นได้ว่าโจทก์แสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การแก้ฟ้องแย้งเฉพาะเรื่องจำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อออกสู่ทางสาธารณะเพียงบางส่วนคือกว้าง 3 เมตร ยาว 38 เมตร มิใช่เต็มพื้นที่ที่ดินโจทก์คือกว้าง 11 เมตร ยาว 38 เมตร และใช้มายังไม่ถึง 10 ปี เพราะจำเลยได้ที่ดินมาเมื่อปี 2553 แต่โจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งเรื่องจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่จอดรถและที่ขนถ่ายสินค้า จึงต้องถือว่าโจทก์ยอมรับในข้อเท็จจริงนี้ว่าจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่จอดรถและที่ขนถ่ายสินค้าในที่ดินโจทก์ส่วนที่เกินกว่าความกว้าง 3 เมตร ด้วย ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในส่วนนี้จึงชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยกับบริวารได้ภาระจำยอมในทางพิพาทหรือไม่ เห็นว่า เมื่อเจ้าของที่ดินเดิมของโจทก์ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 6151 ของโจทก์ทั้งแปลงอันเป็นทางพิพาทให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลย ดังนั้น การที่จำเลยจะได้ทางภาระจำยอมดังกล่าวหรือไม่จึงเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ทางพิจารณาโจทก์มีพยานมาเบิกความเพียงปากเดียวคือนายกีรวิชชผู้รับมอบอำนาจโจทก์ แต่นายกีรวิชชก็เบิกความโดยไม่ทราบสาเหตุที่จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่นางสาววรรณีไม่ทราบสาเหตุที่จำเลยซื้อที่ดินมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่ง คงได้ความไปตามสารบัญจดทะเบียนในสำเนาโฉนดที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นไปตามที่ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติดังที่กล่าวไว้ข้างต้นแล้ว โดยนายกีรวิชชไม่ได้เบิกความถึงข้อเท็จจริงระหว่างที่จำเลยขายที่ดินพร้อมบ้านให้แก่นางสาววรรณี จนกระทั่งจำเลยซื้อที่ดินพร้อมบ้านมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งว่าใครเป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์ มีการใช้ทางพิพาทอย่างไรหรือไม่ ส่วนจำเลยมีพยานมาเบิกความรวม 4 ปาก โดยนำสืบถึงเรื่องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 พร้อมบ้านทาวน์เฮาส์เลขที่ 156 ของจำเลยตั้งแต่ปี 2528 และการขายที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวให้แก่นางสาววรรณีซึ่งเป็นน้องสะใภ้เมื่อปี 2534 โดยอ้างสาเหตุเรื่องเงินทุนการประกอบธุรกิจของจำเลย แต่จำเลยและบริวารยังคงเป็นผู้ครอบครองอาศัยอยู่ในที่ดินพร้อมบ้านหลังดังกล่าวตลอดมา จนกระทั่งจำเลยซื้อที่ดินและบ้านหลังดังกล่าวมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งเมื่อปี 2553 พยานเอกสารที่จำเลยอ้างส่งประกอบการเบิกความทั้งหมดไม่มีลักษณะส่อไปในทางทำหลักฐานขึ้นเพื่อหวังผลในคดีนี้แต่อย่างใด เมื่อพิจารณาภาพถ่ายของโจทก์ประกอบกับแผนที่พิพาทจะเห็นได้ว่าที่ดินพร้อมบ้านของจำเลยมีลักษณะเป็นทาวน์เฮาส์กึ่งอาคารพาณิชย์ ปลูกติดกัน ถัดจากปากซอยกรุงธนบุรี 10 เป็นแปลงที่ 7 หน้ากว้างแต่ละแปลงประมาณ 5 ถึง 6 เมตร และไม่มีทางออกอื่นสู่ทางสาธารณะถนนกรุงธนบุรีนอกจากทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินของโจทก์ ดังนั้น ไม่ว่าใครเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 พร้อมบ้านหลังดังกล่าวก็ต้องใช้ทางพิพาทเข้าออกสู่ทางสาธารณะทั้งสิ้น ช่วงที่ผู้ครอบครองที่ดินแปลงของจำเลยไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ต้องถือว่าผู้ครอบครองนั้นใช้ทางพิพาทแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงของจำเลยอยู่ดี การใช้ทางพิพาทจึงต้องถือระยะเวลาติดต่อกันอย่างน้อยตั้งแต่ที่มีการออกโฉนดเลขที่ 20644 คือ วันที่ 27 กรกฎาคม 2527 เพราะตามรูปแผนที่พิพาทและการใช้ทางพิพาทเป็นปรปักษ์ต่อที่ดินโจทก์นับแต่นั้น ซึ่งเป็นช่วงระยะเวลาเดียวกันกับมีการออกโฉนดที่ดินเลขที่ 20655 และ 20645 ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นไว้แล้วจนถึงปัจจุบัน การที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 มาตั้งแต่ปี 2528 แม้ได้ขายให้นางสาววรรณีซึ่งเป็นน้องสะใภ้ นางสาววรรณีขายให้ผู้อื่นแล้วจำเลยซื้อที่ดินมาจากผู้อื่นนั้นจึงต้องนับระยะเวลาติดต่อกันตั้งแต่ปี 2528 หาใช่นับแต่ปี 2553 ที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งดังที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อนับระยะเวลาจากปี 2528 จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ (ฟ้องวันที่ 22 สิงหาคม 2557) เป็นเวลาเกินกว่าสิบปี จำเลยจึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความในทางพิพาทเฉพาะเพื่อใช้เดินและเป็นทางพาหนะเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนกรุงธนบุรี

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยได้ทางภาระจำยอมมีขอบเขตเพียงใด เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ทางพิพาทที่ระบายด้วยสีเหลือง เฉพาะส่วนที่อยู่ในที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 6151 ทั้งแปลงนั้น ได้จดทะเบียนเป็นภาระจำยอมที่ดินทั้งแปลงให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่อื่น แต่มิได้จดทะเบียนให้เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลย ดังนั้น จำเลยจึงหาอาจได้ภาระจำยอมเสมอเหมือน กับที่ดินแปลงอื่นที่ได้จดทะเบียนแล้วไม่ เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า ภาระจำยอมนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น การที่จำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อจอดรถยนต์และใช้เป็นที่ขนถ่ายสินค้านั้น เป็นไปเพื่อความสะดวกของจำเลยกับบริวาร และเพื่อการประกอบอาชีพหาประโยชน์ทางการค้าของจำเลยอย่างเห็นได้ชัด มิใช่เพื่ออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลยแต่อย่างใด ทั้งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย แม้จำเลยและบริวารจะใช้ทางพิพาทเพื่อการดังกล่าวมานานเพียงใดก็ไม่ได้ภาระจำยอม เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมมิได้มีวัตถุประสงค์ให้ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ยึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ภารยทรัพย์ของผู้อื่นเกินกว่าสิทธิที่กฎหมายบัญญัติ และเนื่องจากการได้ภาระจำยอมเพื่อเป็นทางเดินและทางพาหนะเข้าออกสู่ถนนสาธารณะดังที่วินิจฉัยมาข้างต้นนั้น ไม่มีเหตุผลความจำเป็นต้องใช้เนื้อที่กว้างจากหน้าที่ดินจำเลยไปจนจดเขตที่ดินของโจทก์ตลอดแนวยาวไปจนถึงปากซอยกรุงธนบุรี 10 จึงเห็นควรกำหนดให้ทางภาระจำยอมที่จำเลยได้นั้นใช้เฉพาะเป็นทางเดินและทางพาหนะเข้าออกสู่ถนนสาธารณะกรุงธนบุรี โดยมีความกว้างจากหน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลยไปทางทิศเหนือเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 846 เป็นระยะ 3.5 เมตร แล้วลากยาวไปทางทิศตะวันออกผ่านเข้าไปในที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 6151 จนจดปากซอยกรุงธนบุรี 10 ถนนกรุงธนบุรี เป็นระยะทางยาวประมาณ 38 เมตร

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องจ่ายค่าเสียหายให้แก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยได้ภาระจำยอมในทางพิพาทกว้างเพียง 3.5 เมตร ยาวประมาณ 38 เมตร เท่านั้น หาใช่ได้ภาระจำยอมเต็มตามโฉนดที่ดินโจทก์เลขที่ 6151 ทั้งแปลง และบางส่วนของที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 846 จากหน้าโฉนดที่ดินของจำเลยไปทางทิศเหนือจนจดเขตที่ดินโจทก์โฉนดดังกล่าวดังที่จำเลยต่อสู้ไม่ การที่จำเลยใช้ประโยชน์ในที่ดินโจทก์ส่วนที่เกินภาระจำยอมดังกล่าวจึงเป็นการละเมิด ต้องใช้ค่าเสียหายนับแต่ทำละเมิด แต่เนื่องจากโจทก์เพิ่งมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชดใช้ค่าใช้ทางพิพาทเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2557 จึงให้เริ่มคิดค่าเสียหายนับแต่เวลาดังกล่าว จากทางนำสืบจำเลยยอมรับว่า ให้บุตรชายจำเลยใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินโจทก์ จอดรถและใช้เป็นที่ขนถ่ายสินค้า แต่โจทก์ไม่นำสืบปรากฏให้ชัดเจนว่าจำเลยใช้พื้นที่กว้างยาวเพียงใด และใช้ตลอดเวลาหรือไม่เพียงใด ทั้งการจอดรถและการขนถ่ายสินค้าตามความเป็นจริงปกติน่าจะมิได้กระทำตลอดเวลา ทำให้การคิดค่าเสียหายตามวิธีที่โจทก์คำนวณตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์โดยใช้ราคาประเมินที่ดินและค่าเสื่อมราคาของที่ดิน จึงไม่ชอบด้วยเหตุผลเพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของโจทก์อยู่ จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2557 ฎีกาโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน ข้อฎีกาอื่นของโจทก์ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัย เพราะไม่มีผลเปลี่ยนแปลงคำพิพากษา

พิพากษาแก้เป็นว่า บางส่วนของทางพิพาทที่ระบายเป็นสีเหลืองมีอาณาเขตวัดจากหน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) จังหวัดกรุงเทพมหานคร ของจำเลยไปทางทิศเหนือเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 846 ตำบลบางไส้ไก่ฝั่งเหนือ อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร เป็นระยะ 3.5 เมตร แล้วลากไปทางทิศตะวันออกผ่านเข้าไปในที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 6151 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) จังหวัดธนบุรี จนจดปากซอยกรุงธนบุรี 10 ถนนกรุงธนบุรี ตามแนวยาวของทางพิพาทในแผนที่พิพาทดังกล่าว เป็นระยะทางยาวประมาณ 38 เมตร ให้ตกเป็นทางภาระจำยอมใช้เฉพาะเป็นทางเดินและทางพาหนะเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนกรุงธนบุรี แก่ที่ดินจำเลยโฉนดเลขที่ 20644 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) จังหวัดกรุงเทพมหานคร และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2557 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาทั้งในส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งให้เป็นพับ

(ธีระ เบญจรัศมีโรจน์-สรรทัศน์ เอี่ยมวรชัย-สมศรี หรูจิตตวิวัฒน์)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7603/2560

ที่ดินพิพาทคดีนี้กับคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3824/2558 เป็นที่ดินแปลงเดียวกัน เมื่อคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวถึงที่สุดแล้ว ย่อมผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ข้อเท็จจริงรับฟังตามคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีดังกล่าวว่า ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 3815 เนื้อที่ 66 ตารางวา ถูกแบ่งแยกไว้เพื่อให้ที่ดินแปลงจัดสรรใช้เป็นทางเข้าออกสู่สาธารณะโดยเจ้าของที่ดินจัดสรรได้ใช้ทางดังกล่าวเป็นทางออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ตลอดมาก่อนจำเลยทำประตูและรั้วปิดกั้นทางพิพาท เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ 3815 เป็นทางส่วนบุคคลที่เจ้าของมีเจตนาแบ่งแยกให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงจัดสรรและมีการใช้ประโยชน์เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงจัดสรรมาแล้วเป็นเวลา 10 ปี ก่อนที่จำเลยจะทำประตูกั้นทาง ถนนซอยตามโฉนดเลขที่ 3815 ตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงจัดสรรที่อยู่ข้างเคียงโดยอายุความแล้ว เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ดินดังกล่าวจึงตกเป็นทางภาระจำยอมด้วยซึ่งความเป็นภารยทรัพย์นี้ ย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์นั้น โดยไม่ต้องคำนึงถึงว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้ตกเป็นของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ในเวลาต่อมาแต่อย่างใด ขณะ ส. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7784 ส. ได้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ตลอดมาเกิน 10 ปี แสดงว่า ส. ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทในลักษณะที่เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของตน ดังนั้น ที่ดินพิพาทตามที่ดินโฉนดเลขที่ 3815 ตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 7784 ด้วย โจทก์ได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 7784 อันเป็นสามยทรัพย์มาจาก ส. ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ที่โอนด้วย โจทก์จึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางพิพาทอันเป็นภาระจำยอม การที่จำเลยทำประตูเลื่อนปิดเปิดและกำแพงรั้วสังกะสีปิดกั้นทางพิพาท ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่โจทก์ อันเป็นการโต้แย้งสิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิขอให้จำเลยเปิดที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นทางรถยนต์เข้าออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4109/2560

การที่โจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายให้แก่จำเลย ซึ่งมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการจดทะเบียนภาระจำยอมจากโจทก์ให้แก่จำเลย ซึ่งซื้อที่ดินจากบริษัท ช. เพื่อให้มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะถือเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภคอันเป็นกรณีเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็เป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเท่านั้น ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกจำหน่าย ไม่เข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่อย่างใด

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นกฎหมายเฉพาะ บัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4018/2559

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2623/2559

สิทธิที่จะใช้ที่ดินของ ล. เป็นทางเข้าออกอันเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมตามข้อตกลงแม้จะไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา และไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายหรือสิทธิเฉพาะตัวโดยแท้ เมื่อจำเลยได้รับโอนที่ดินจาก ล. ก็มิได้ขัดขวางการใช้ทางพิพาทของ ป. และโจทก์ ถือว่าจำเลยตกลงยอมรับที่จะผูกพันปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่าง ล. กับ ป. โดยปริยาย โจทก์ซึ่งรับโอนที่ดินและสิทธิจาก ป. ย่อมอาศัยข้อตกลงฟ้องให้จำเลยซึ่งเป็นทายาทผู้สืบสิทธิและรับโอนที่ดินจาก ล. ให้ปฏิบัติตามข้อตกลงได้ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์

ล. สร้างบ้าน ทำคันปูนและปลูกต้นไม้รุกล้ำทางภาระจำยอม ต่อมาจำเลยรื้อต้นไม้และคันปูนออกแล้วต่อเติมเป็นห้องพักให้ ล. โจทก์จึงไม่สามารถใช้ที่ดินส่วนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกได้ โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินส่วนดังกล่าวถึงวันฟ้องเกิน 10 ปี ภาระจำยอมในที่ดินส่วนนั้นจึงสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399

โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้พิพากษาว่า ที่ดินของจำเลยกว้าง 1.50 เมตร ยาวตลอดแนวด้านทิศตะวันออกเป็นทางภาระจำยอมสำหรับที่ดินโจทก์ แผนที่พิพาท ไม่ระบุตำแหน่ง ไม่ระบุความกว้างยาวและเนื้อที่ของทางภาระจำยอมไว้ ถือว่าโจทก์ประสงค์ได้ทางภาระจำยอมมีความกว้างตามคำขอท้ายฟ้องเท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินด้านทิศตะวันออกของจำเลย กว้าง 1.74 เมตร เป็นการพิพากษาเกินคำขอ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ที่ดินของจำเลยบางส่วนที่เป็นภาระจำยอมสิ้นไปแล้วตกเป็นภาระจำยอมด้วย คำพิพากษาศาลชั้นต้นส่วนนี้จึงไม่ชอบ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247 (เดิม)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2621/2559

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 213, 374, 1349, 1387, 1390, 1391, 1393

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 44 (1)

จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งสาม โดยทำข้อตกลงว่ากรณีจำเลยสามารถหาทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ จำเลยจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ทั้งสาม เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว เป็นทางกว้าง 3 เมตร ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาไม่ใช่เป็นแต่เพียงความยินยอม จำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อตกลงนั้น ข้อความดังกล่าวแสดงชัดว่าจำเลยสัญญาจะให้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม แม้จะมีข้อความต่อไปว่า เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว ก็เป็นเพียงข้อจำกัดในการใช้ภาระจำยอมว่าให้แก่โจทก์ทั้งสามเท่านั้นที่จะใช้ภาระจำยอมได้ ส่วนข้อความว่าหากโจทก์คนใดคนหนึ่งขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว ยินยอมให้จำเลยปิดทางออกได้ ก็เป็นเพียงข้อกำหนดเป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายเท่านั้นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ทำได้ ต่อมาเมื่อจำเลยนำที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งสามไปจัดสรรและทำทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมที่โจทก์ทั้งสามได้มาโดยนิติกรรม การที่จำเลยทำกำแพงปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสามขอให้รื้อกำแพงได้

เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะ สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่สาธารณะได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น

จำเลยร่วมที่ 1 ซื้อที่ดินซึ่งมีกำแพงและทางพิพาทบางส่วนต่อจากจำเลย โดยทำบันทึกข้อตกลงว่า ผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้ซื้อจะต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสามและบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ แสดงว่าจำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป

จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากจำเลยผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 2 จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง

จำเลยโอนที่ดินภารยทรัพย์ทางพิพาทแก่จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไปแล้ว จำเลยไม่ใช่เจ้าของภารยทรัพย์อีกต่อไป สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ แต่หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม

โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทในส่วนระบายสีแดงตามรูปแผนที่ท้ายคำฟ้องหมายเลข 8 ซึ่งเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เป็นทางภาระจำยอม ให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่นำมาปิดกั้นออกไปโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสามมีอำนาจบังคับคดีโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมหรือทางจำเป็นในที่ดินโฉนดของจำเลยดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติได้ ให้จำเลยชำระเงิน 71,640,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกนายสุวัฒน์ และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต

จำเลยร่วมที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ

จำเลยร่วมที่ 2 ให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทั้งสามและจำเลยร่วมกันชำระเงิน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์ทั้งสามและจำเลยจะชำระเสร็จแก่จำเลยร่วมที่ 2 และให้โจทก์ทั้งสามชำระค่าทางสาธารณะเดือนละ 42,984 บาทตลอดเวลาที่โจทก์ทั้งสามใช้ทางดังกล่าวนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป

โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

จำเลยให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากเงินต้นดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 มีนาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสาม ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม คำขออื่นของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 กับให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วมที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนจำเลยร่วมที่ 1 ที่ 2 และฟ้องแย้งให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน สำหรับฟ้องโจทก์ทั้งสามในศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ให้โจทก์ทั้งสามใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนจำเลยและจำเลยร่วมที่ 2 รายละ 50,000 บาท

โจทก์ทั้งสามฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา และเดิมโจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งอยู่ติดที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ต่อมาวันที่ 22 พฤษภาคม 2532 โจทก์ทั้งสามกับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 และทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยจะเปิดทางออกให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 มีความกว้าง 3 เมตร แต่หากโจทก์ทั้งสามคนใดคนหนึ่งขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว โจทก์ทั้งสามยอมให้จำเลยปิดทางได้ จนกระทั่งปี 2539 จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในโครงการศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 จำเลยได้ถมที่และสร้างถนนเข้ามา ยังที่ดินแปลงพิพาท จากนั้นจำเลยทำรั้วรอบโครงการทั้งหมด แต่เว้นช่องทางเข้าออกผ่านเข้าที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีความกว้าง 3 เมตร ในด้านทิศใต้ของที่ดินของโจทก์ทั้งสามคือถนนตามแนวเส้นสีแดง ต่อมาจำเลยได้ก่อกำแพงปิดทางเข้าออกดังกล่าว วันที่ 18 กันยายน 2546 จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 แปลงที่เป็นทางพิพาทในคดีนี้จากจำเลย ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โดยมีจำเลยร่วมที่ 1 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ และที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งจำเลยร่วมที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในประการแรกว่า ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท เป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นของที่ดินโจทก์ทั้งสามหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะซึ่งมีลักษณะเป็นคลองขนาดเล็กที่เชื่อมกับคลองขนาดใหญ่ตามรูปแผนที่ในแผนที่วิวาท เป็นคลองกว้างประมาณ 6 ถึง 8 เมตร ปัจจุบันชาวบ้านยังใช้สัญจร ประกอบกับโจทก์ที่ 2 นายนเรนทร์ ซึ่งโจทก์ทั้งสามมอบหมายให้ดูแลที่ดินของโจทก์ทั้งสามกับนายยุทธนา พยานโจทก์ทั้งสามเบิกความทำนองเดียวกันยอมรับว่าคลองดังกล่าวสามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน และเมื่อจำเลยปิดทางพิพาท โจทก์ทั้งสามต้องใช้เรือสัญจร เช่นนี้ แสดงว่าคลองดังกล่าวยังคงใช้เรือสัญจรไปมาได้ตามปกติ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ไม่ได้ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่แต่อย่างใด กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น

อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ทางพิพาทส่วนหนึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่งซื้อจากจำเลยเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2542 ได้ความว่าก่อนทำสัญญาซื้อขายเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2542 จำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยได้ทำสัญญาจองเพื่อจะซื้อขายที่ดิน โดยทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจอง ว่าผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้จะซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 และบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ... แสดงให้เห็นว่าขณะรับโอนที่ดินพิพาท จำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวอีกด้วย สำหรับภาระจำยอมในส่วนที่อยู่ในที่ดินของจำเลยร่วมที่ 2 นั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก ฉะนั้นจำเลยร่วมที่ 2 ต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง แต่สำหรับจำเลยเนื่องจากจำเลยไม่ได้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามต่อไปว่า หากจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2ไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเพียงใด เห็นว่า หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมได้ชื่อว่าผิดสัญญาต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ได้ความว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ที่โจทก์ทั้งสามขายให้แก่จำเลยมีเนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 9 ตารางวา ตกลงซื้อขายกันในราคา 7,989,507 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับสภาพที่ดินของโจทก์ทั้งสามซึ่งมีราคาประเมินของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาหนองแขม เมื่อปี 2547 ตารางวาละ 6,000 บาท หากที่ดินของโจทก์ทั้งสามไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้เนื่องจากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ทั้งสามได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามย่อมมีราคาลดลง ทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายซึ่งจำเลยต้องชดใช้แก่โจทก์ทั้งสาม แต่ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้เฉลี่ยตารางวาละ 1,395.78 บาท นั้น น้อยเกินไป สมควรกำหนดใหม่เป็นตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 14,328,000 บาท ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ร่วมรับผิดค่าเสียหายกับจำเลยด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับโจทก์ทั้งสามหรือได้ประพฤติผิดสัญญาหรือทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดในค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยรื้อถอนกำแพงด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 นั้น เห็นว่า กำแพงคอนกรีตปิดกั้นทางพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 เมื่อจำเลยร่วมที่ 1 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาจากจำเลยโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องรับโอนมาทั้งหน้าที่เจ้าของภารยทรัพย์ที่ไม่อาจทำให้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกด้วย จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป ฎีกาของโจทก์ทั้งสามฟังขึ้นบางส่วน

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนทางภาระจำยอมพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม กับให้จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท หากไม่สามารถจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมพิพาทและไม่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 14,328,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 17 มีนาคม 2546 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขอของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ

(นิพันธ์ ช่วยสกุล-วิวัธน ทองลงยา-เถกิงศักดิ์ คำสุระ)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4018/2559

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2621/2559

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1695/2559

คดีก่อนศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอม โดยมิได้วินิจฉัยว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ ทั้ง ๆ ที่ทางพิพาทอาจเป็นได้ทั้งทางจำเป็นและทางภาระจำยอมในขณะเดียวกัน แต่โจทก์ไม่มีความจำเป็นใดที่จะต้องอุทธรณ์อีกต่อไปอีก เพราะคำพิพากษาเป็นผลดีแก่โจทก์อยู่แล้ว แม้ว่าเมื่อจำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 จะพิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง โดยวินิจฉัยว่า ทางพิพาทไม่เป็นทางภาระจำยอมและไม่เป็นทางจำเป็น แต่เมื่อโจทก์ฎีกา ศาลฎีกาก็วินิจฉัยเฉพาะประเด็นว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่เท่านั้น โดยไม่รับวินิจฉัยประเด็นว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ เนื่องจากเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 7 ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง (เดิม) ส่วนที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์มิได้อุทธรณ์ ปัญหาเรื่องทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ย่อมยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ก็เป็นการกล่าวถึงเหตุผลตามกฎหมายที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ไม่มีอำนาจยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยเท่านั้น กรณีถือไม่ได้ว่า คดีก่อนศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยประเด็นที่ว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่แล้ว และไม่มีคำพิพากษาในประเด็นดังกล่าวที่จะผูกพันโจทก์ตามมาตรา 145 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามขอให้เปิดทางจำเป็นคดีนี้ จึงมิใช่เป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน ฟ้องของโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 605/2559

จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นคู่ความในคดีหมายเลขแดงที่ 2572/2550 ของศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 1 แม้จะเป็นผู้ร้องในคดีดังกล่าว แต่เมื่อคดีดังกล่าวศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีเพราะจำเลยที่ 1 ทิ้งคำร้องขอ จึงย่อมมีผลเป็นการลบล้างผลแห่งการยื่นคำร้องขอ รวมทั้งกระบวนพิจารณาอื่น ๆ อันมีมาภายหลังการยื่นคำร้องขอนั้น ทำให้จำเลยที่ 1 กลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนมิได้มีการยื่นคำร้องขอเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 176 คดีดังกล่าวยังมิได้มีคำพิพากษาชี้ขาดในประเด็นแห่งคดี ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 หาได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดไว้เฉพาะตามมาตรา 33 วรรคสอง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น แต่นิติบุคคลอาคารชุดยังมีอำนาจตามมาตรา 39 ซึ่งบัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก... เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" เมื่อเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด เป็นเจ้าของร่วมในที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด ทั้งนี้ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ดังนั้น หากเจ้าของร่วมมีสิทธิฟ้องบังคับภาระจำยอมเอาจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ย่อมมีอำนาจใช้สิทธินั้นได้ตามบทบัญญัติมาตรา 39 ดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้องแย้ง การเป็นตัวแทนของจำเลยทั้งสองเป็นผลของกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 1 มีอำนาจตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 39 ส่วนจำเลยที่ 2 ซึ่งมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 36 (3) แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ดังนั้น จึงไม่จำต้องตั้งตัวแทนตามบทกฎหมายในเรื่องนิติกรรมสัญญาอีก จำเลยทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องแย้ง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15407/2558

สัญญาข้อ 2 มีใจความว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอม โดยโจทก์ตกลงจดทะเบียนให้ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36717 ของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมสำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้มีความกว้าง 12 เมตร ส่วนจำเลยที่ 1 ตกลงจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้มีความกว้าง 9 เมตร ซึ่งอยู่ภายในเขตที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้เป็นทางภาระจำยอม สำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36716, 36717 และ 341 ของโจทก์ ทั้งสองฝ่ายยินยอมให้ใช้เป็นทางภาระจำยอมตลอดไป เว้นแต่จำเลยที่ 1 ไม่ใช้ทางภาระจำยอมเป็นเวลา 5 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ก็ยินยอมให้จดทะเบียนยกเลิกทางภาระจำยอมได้ ตามคำฟ้องและคำให้การทั้งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างฝ่ายต่างอ้างว่าอีกฝ่ายหนึ่งไม่ดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ฝ่ายตนตามสัญญา ถือว่าทั้งสองฝ่ายมีข้อโต้แย้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญากันแล้ว หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะให้ศาลบังคับให้โจทก์จดทะเบียนทางภาระจำยอมให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทนด้วยนั้น จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องหรือฟ้องแย้งตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามาเพื่อให้ศาลวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนที่โจทก์จะต้องชำระหนี้ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 ไปในคราวเดียวกัน ทั้งตามพฤติการณ์แห่งคดีนี้ หากจำเลยที่ 1 ตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามา โจทก์อาจมีข้อต่อสู้ก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาทที่ศาลจะต้องวินิจฉัยชี้ขาดก่อนที่จะพิพากษาบังคับโจทก์ก็ได้ เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ฟ้องแย้งเข้ามาโดยมีคำขอให้ศาลบังคับโจทก์ ศาลย่อมไม่อาจวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนนี้และพิพากษาบังคับให้โจทก์ดำเนินการดังกล่าวเป็นการตอบแทนได้ เพราะเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างได้ว่าโจทก์ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทน จำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิปฏิเสธที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้โจทก์เช่นกันได้

ขณะทำสัญญาก็ดี ขณะโจทก์ฟ้องคดีนี้ก็ดี ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับอยู่ จึงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ แม้ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ยกเลิกประกาศดังกล่าว และให้ใช้ พ.ร.บ.นี้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินต่อไปก็ตาม ก็ยังคงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ ซึ่งตามประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง ก็มีใจความทำนองเดียวกับมาตรา 43 วรรคหนึ่ง พิจารณาพฤติการณ์แห่งคดีนี้แล้ว หากให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนให้ถนนดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ โจทก์ก็ย่อมใช้ถนนดังกล่าวในฐานะทางภาระจำยอมทำนองเดียวกันกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากโครงการที่ได้รับอนุญาต กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง จึงไม่เป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13896/2558

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 15 บัญญัติว่า ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด

(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด

(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

เมื่ออาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมทรัพย์พิพาทล้วนมิได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า และไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า ดังนั้น ทรัพย์พิพาทจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ จึงต้องพิจารณาว่าเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือเพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดหรือไม่ จำเลยที่ 1 ขายโครงการอาคารชุดโดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีอาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม เพื่อให้เจ้าของใช้ประโยชน์ร่วมกัน ในสัญญาซื้อขายห้องชุดระบุว่า ผู้ซื้อมีสิทธิเป็นสมาชิกตลอดชีพของศูนย์สุขภาพ ซึ่งประกอบด้วยห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามเทนนิสและอื่น ๆ ต่อมาเมื่อเจ้าของร่วมได้เข้าใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทแล้ว จำเลยที่ 1 ยังยินยอมให้โจทก์ทั้งห้าจัดการดูแลทรัพย์พิพาทในลักษณะทรัพย์ส่วนกลาง กับยอมให้โจทก์ทั้งห้านำเงินที่เจ้าของร่วมชำระเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไปบำรุงรักษาทรัพย์พิพาทเช่นนี้ จะเห็นได้จากการโฆษณาขายโครงการอาคารชุด สภาพและที่ตั้งของทรัพย์พิพาท ลักษณะและประโยชน์ในการใช้สอยของทรัพย์พิพาทและการจัดการดูแลบำรุงรักษาโดยโจทก์ทั้งห้า ทรัพย์พิพาทจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องโดยผลของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดจะมิได้ระบุว่าทรัพย์พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือแม้จำเลยที่ 1 มิได้แสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม เมื่อทรัพย์พิพาทตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยผลของกฎหมาย เจ้าของห้องชุดจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทรัพย์พิพาท จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปจดทะเบียนจำนองหรือภาระจำยอมแก่บุคคลอื่นรวมถึงจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 กรณีจึงไม่จำต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จะรับจดทะเบียนไว้โดยสุจริตหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13492/2558

แม้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นบทกฎหมายเฉพาะกำหนดให้สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็ตาม แต่ก็หามีข้อกำหนดระบุเหตุของการสิ้นไปแห่งภาระจำยอมในกรณีการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะไม่ จึงชอบที่จะต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. บรรพ 4 ลักษณะ 4 ภาระจำยอม ซึ่งใช้กรณีมีข้อพิพาทโต้แย้งสิทธิต่อกันในทางแพ่งโดยทั่วไปเพียงเท่าที่ไม่ขัดต่อสภาพแห่งภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เมื่อก่อนที่โจทก์และจำเลยซื้อที่ดินในโครงการจอมเทียน แกรนด์วิว ตามฟ้อง สิ่งปลูกสร้างและสภาพแวดล้อมภายในโครงการมีลักษณะถูกปล่อยร้างมิได้ใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาเกินกว่าสิบปี จนเห็นได้ว่า การจัดสรรที่ดินล้มเลิกไปแล้วตามสภาพโดยปริยาย การซื้อที่ดินดังกล่าวของโจทก์จำเลยจึงมิใช่การซื้อในลักษณะธุรกรรมจัดสรรที่ดินซึ่งต้องอยู่ในบังคับแห่งกฎหมาย อีกทั้งที่ดินของจำเลยได้สิ้นสภาพจากการเป็นสาธารณูปโภคอันพึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมตามที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 กำหนดไว้ไปก่อนแล้ว อันเป็นกรณีสิ้นไปแห่งภาระจำยอมเพราะมิได้ใช้สิบปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13287/2558

ผู้ร้องได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์มาจากโจทก์ที่ 1 ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ที่โอนด้วย ผู้ร้องจึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมได้ ดังนั้น ที่ผู้ร้องยื่นคำร้องว่าได้ซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 1 ขอให้มีคำสั่งให้ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมของผู้ร้องแทนโจทก์ที่ 1 จึงไม่มีกฎหมายเปิดช่องให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนสามยทรัพย์สามารถยื่นคำร้องต่อศาลขอให้รับรองสิทธิในภาระจำยอมได้ เพราะการเสนอคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ต้องมีกฎหมายสนับสนุน ปัญหาเรื่องอำนาจในการเสนอคำร้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13041/2558

โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินในโครงการเป็นผู้สร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทเอง เมื่อจำเลยมิได้ปิดกั้นที่ดินพิพาท จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายกระทำละเมิดต่อโจทก์ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้รื้อถอนรั้วที่ปิดกั้นที่ดินพิพาท จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ทั้งการที่โจทก์ไม่จัดให้มีที่กลับรถเป็นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการที่มีที่กลับรถเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 32 เป็นการที่โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดให้โจทก์ต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นถนนสวนสนามเด็กเล่นให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ประกอบกับมาตรา 33 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ทั้งนี้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตาม ป.พ.พ. ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้น และยังเป็นประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะได้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินก่อสร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทที่ได้กันไว้เป็นที่กลับรถอันเป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนของโครงการ แต่ที่ดินพิพาทอยู่ภายในรั้วบ้านของจำเลยก็ตาม จำเลยก็ไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ส่วนความเสียหายที่จำเลยได้รับ ชอบที่จะไปฟ้องร้องว่ากล่าวเอาแก่โจทก์เป็นอีกคดีหนึ่ง เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้มาด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4815/2558

แม้ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่ที่ให้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินที่จำเลยรับโอนมาจากบริษัท บ. ผู้จัดสรร ให้แก่ที่ดินของบริษัท บ. ผู้จัดสรร แต่เมื่อก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้แก่บริษัท บ. ตามมติของที่ประชุมใหญ่เสียแล้ว สภาพแห่งคดีจึงไม่เปิดช่องที่จะมีคำสั่งห้ามมิให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำขอของโจทก์ได้ และแม้จะอนุเคราะห์ให้ถือว่าคำขอของโจทก์เป็นการขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมระหว่างจำเลยกับบริษัท บ. แต่การจะเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าว โจทก์ต้องฟ้องบริษัท บ. ผู้เป็นคู่สัญญากับจำเลยเข้ามาเป็นจำเลยด้วย ลำพังแต่เพียงฟ้องจำเลยเพื่อให้เพิกถอนภาระจำยอมนั้น ไม่อาจทำได้ เพราะคำพิพากษาย่อมผูกพันเฉพาะคู่ความในคดีเท่านั้น ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1970/2558

ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าทางพิพาทบนที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 เป็นถนนที่โจทก์ร่วมจัดให้มีขึ้นในการก่อสร้างอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี 8 ทั้งข้อความและภาพที่โฆษณาที่โจทก์ร่วมโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดก่อนจดทะเบียนอาคารชุด ระบุไว้ชัดเจนว่าสาธารณูปโภค สาธารณูปการ มีถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ลานจอดรถ เมื่อใบโฆษณาดังกล่าวโจทก์ร่วมทำขึ้นเพื่อโฆษณาขายโครงการอาคารชุดแก่ประชาชนทั่วไป จึงถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด อีกทั้งโจทก์ร่วมยังเสนอรายละเอียดโครงการต่อคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุประเภทของการใช้ที่ดินในบริเวณโครงการของโจทก์ร่วมว่าที่ขายไม่ได้คือถนน ลานจอดรถ ทางเท้า สนามหญ้าและที่ว่างเปิดโล่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ร่วมมีการแก้ไขใบโฆษณาดังกล่าวผิดไปจากเดิม จึงต้องฟังว่าทางพิพาทดังกล่าวโจทก์ร่วมจัดให้เป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุด จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ตามสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดระบบรักษาความปลอดภัยและจัดการตามมติของเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี 8 และรายงานการประชุมใหญ่วิสามัญนิติบุคคลเคหะชุมชนธนบุรี 8 ครั้งที่ 2 /2548 และจำเลยทั้งสองยังชี้แจงการทำรั้วตาข่ายตามหนังสือที่ นธบ. 8- 030/2549 ลงวันที่ 27 มกราคม 2549 แก่โจทก์ร่วมทราบว่าการทำรั้วตาข่าย ตามความประสงค์ส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันภยันตรายกับผู้พักอาศัยในชุมชนฯ และเพื่อทดแทนรั้วตาข่ายเดิมที่ใช้งานมานานและชำรุดอันเป็นการย้ำให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองทำตามอำนาจหน้าที่ จึงไม่ต้องขออนุญาตโจทก์ร่วม นอกจากนี้ยังได้ความตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2550 ที่ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบว่า โจทก์นำชี้รั้วตาข่ายที่จำเลยทั้งสองทำตามภาพถ่ายยาวตลอดแนวทางพิพาทร่นจากแนวรั้วลวดหนามเดิมประมาณ 1 ศอก แสดงว่าจำเลยทั้งสองทำรั้วเสาเหล็กและตาข่ายเหล็กภายในที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงมิได้รุกล้ำที่ดินอื่นของโจทก์ร่วมและที่ดินโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และโจทก์ร่วม การที่โจทก์ร่วมยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทก็ดีและหลังจากฟ้อง โจทก์ร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 ให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ก็ดีหาก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แก่โจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่ การที่โจทก์เข้าออกเส้นทางพิพาทไม่ได้ การกระทำของจำเลยทั้งสองก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 18316/2557

โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า จำเลยทั้งสองปิดกั้นทางสาธารณะ แต่ไม่มีคำขอให้บังคับจำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในส่วนนี้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในข้อนี้ซึ่งถือเป็นคำฟ้อง จึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง ประกอบมาตรา 246, 247 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย คำฟ้องของโจทก์ทั้งสองกล่าวอ้างว่า จำเลยทั้งสองขุดทำลายทางจำเป็นและปลูกต้นไม้ล้ำเข้ามาในทางจำเป็นโดยจงใจทำให้โจทก์ทั้งสองกับผู้ใช้ทางอื่นไม่ได้รับความสะดวก อันเป็นละเมิด ซึ่งขัดแย้งกับข้อเท็จจริงที่ได้ความตามทางพิจารณาว่า จำเลยทั้งสองเข้าปรับปรุงทางพิพาทเนื่องจากมีข้อตกลงในการสร้างทางภาระจำยอมเพื่อใช้แทนทางจำเป็น หากการก่อสร้างทางดังกล่าวไม่เป็นไปตามข้อตกลง ก็ชอบที่โจทก์ทั้งสองจะฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองแก้ไขให้ถูกต้องได้ การกระทำของจำเลยทั้งสองตามที่โจทก์กล่าวอ้างมาจึงไม่เป็นละเมิด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17411/2557

การที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 มีมติให้ก่อสร้างอาคารสำนักงานนิติบุคคลในที่ดินอันเป็นสวนสาธารณะโดยสมาชิกของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเสียงส่วนใหญ่เห็นชอบด้วยก็ตาม แต่ก็มีสมาชิกคัดค้านถึง 25 ราย การก่อสร้างอาคารดังกล่าวนอกจากเป็นการใช้สาธารณูปโภคคนละประเภทยังเป็นการขัดต่อวัตถุประสงค์ในการใช้สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรได้จดทะเบียนไว้ ทั้งยังเป็นการขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 วรรคหนึ่ง (1) ประกอบมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่ระบุให้หน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่ได้รับมอบที่ดินสวนสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวที่มีอยู่แล้วให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และยังทำให้สภาพสวนสาธารณะเปลี่ยนแปลงไป พื้นที่สวนสาธารณะต้องลดลง ถือได้ว่าประโยชน์แห่งภาระจำยอมในการใช้สอยที่ดินดังกล่าวลดไปหรือเสื่อมความสะดวก แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าเป็นการกระทำเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่สมาชิกโดยส่วนรวม แต่ทั้งนี้สวนสาธารณะดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินทุกแปลงในโครงการ การเปลี่ยนแปลงการใช้สาธารณูปโภคจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมของที่ดินบางแปลงลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป ย่อมมิอาจกระทำได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16115/2557

ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อความชัดแจ้งว่า ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะขายให้แก่โจทก์นั้นมีภาระติดพันเพียงการจำนองที่ดินไว้แก่ธนาคารเท่านั้น และจำเลยทั้งสองรับรองว่าที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ไม่มีภาระติดพันหรือการรอนสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น ซึ่งหมายรวมถึงที่ดินของจำเลยทั้งสองนั้นไม่มีภาระจำยอมในที่ดินพิพาท การที่จำเลยทั้งสองเบิกความขัดแย้งกับสัญญาจะซื้อขายจึงเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารอันเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ถือว่าขณะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายนั้น จำเลยทั้งสองปกปิดความจริงว่าที่ดินพิพาทที่มีการทำสัญญาจะซื้อขายรวมกับที่ดินแปลงอื่นมีภาระจำยอมติดอยู่ แต่จำเลยทั้งสองปกปิดไม่ยอมแจ้งเรื่องดังกล่าวให้โจทก์ทราบ ถือว่าจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากจำเลยทั้งสองแจ้งให้โจทก์ทราบว่าที่ดินพิพาทมีภาระติดพันคือภาระจำยอมอยู่ในที่ดินดังกล่าว โจทก์ย่อมไม่เข้าทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยทั้งสอง นิติกรรมจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์จึงมีสิทธิในการบอกล้างนิติกรรมการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 175 วรรคหนึ่ง (3)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13874/2557

คลองบางสี่บาทมีสภาพเป็นทางระบายน้ำ ตื้นเขิน มีวัชพืชปกคลุม น้ำในคลองเน่าเสีย เรือไม่สามารถลอดใต้สะพาน สภาพเช่นนี้ประชาชนไม่สามารถใช้คลองสัญจรไปมาได้อย่างคลองสาธารณะอื่น จึงไม่ถือเป็นทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 ด้านทิศตะวันออกของที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากทางสาธารณประโยชน์เพียง 50 เซนติเมตร เท่ากับความกว้างของที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 ซึ่งปิดล้อมอยู่ด้านนี้ แต่ด้านทิศตะวันตกของที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากทางสาธารณประโยชน์ถึง 4 เมตร 50 เซนติเมตร เท่ากับความกว้างของที่ดินของจำเลยทั้งสี่ จากที่ดินของโจทก์เมื่อผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 เพื่อออกสู่ถนนพระรามที่ 2 ก็เป็นระยะทางที่ใกล้กว่าที่จะผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสี่ออกสู่ถนนพระรามที่ 2 ถึง 280 เมตร แม้ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันออกจะมีความกว้างประมาณ 4 เมตร ถึง 6 เมตร 40 เซนติเมตร ส่วนทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกแม้มีความกว้างถึง 12 เมตร มี 4 ช่องเดินรถ แต่ก็ไม่ได้มีความกว้างเช่นนี้ตลอดแนวที่ดินของจำเลยทั้งสี่ คงมีความกว้างเช่นนี้เฉพาะบริเวณที่อยู่หน้าสวนหย่อมสำหรับพักผ่อนและออกกำลังกายของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พระราม 2 พ้นจากนั้นก็ลดลงเหลือเพียง 2 ช่องเดินรถ เฉพาะความกว้างเพียงบางส่วนของทางสาธารณประโยชน์ด้านนี้ก็ไม่ได้ทำให้ความสะดวกในการใช้ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกมีมากกว่าทางด้านทิศตะวันออก โดยเฉพาะทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกนี้ติดกับทางเข้าห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พระราม 2 และอยู่ตรงข้ามกับสวนหย่อมสำหรับพักผ่อนและออกกำลังกายของห้างซึ่งน่าจะมีการจราจรที่พลุกพล่านมากกว่าทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันออก เมื่อพิจารณาถึงความจำเป็นของโจทก์ที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณประโยชน์แล้ว ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันออกจึงมีความเหมาะสมแก่ความจำเป็นมากกว่าเพราะเนื้อที่ดินที่จะต้องสูญเสียไปเนื่องจากการทำทางผ่านมีความกว้างเพียง 50 เซนติเมตร น้อยกว่าเนื้อที่ดินที่จำเลยทั้งสี่ต้องสูญเสียไปเนื่องจากการผ่านของโจทก์ถึง 4 เท่า ทั้งเมื่อเทียบขนาดความกว้างของที่ดินแล้ว ที่ดินของจำเลยทั้งสี่ย่อมอยู่ในสภาพที่สามารถทำประโยชน์ได้มากกว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 ซึ่งปรากฏว่า จำเลยทั้งสี่ทำร้านขายอาหารและเครื่องดื่มอยู่บนที่ดินด้วย ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 มีสภาพเป็นร่องสวน ถนนภายในหมู่บ้านเป็นทางสาธารณประโยชน์ ประชาชนทั่วไปย่อมมีสิทธิใช้สอยร่วมกัน ผู้ใดจะกีดกันหรือไม่ยินยอมให้ผู้อื่นใช้สอยไม่ได้เพราะไม่ใช่ทรัพย์ส่วนตัว ส่วนผู้ที่ใช้สอยไม่ว่าเป็นสาธารณประโยชน์ประเภทใดก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายทั่วไปและกฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับสาธารณประโยชน์นั้นเพื่อไม่ให้เป็นการละเมิดสิทธิของผู้อื่นและไม่ทำให้เกิดความเสียหายแก่สาธารณประโยชน์นั้นเช่นกัน ที่โจทก์อ้างว่า ชาวบ้านภายในหมู่บ้าน พ. จะไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนภายในหมู่บ้านและการนำรถบรรทุกดินผ่านถนนในหมู่บ้านจะทำให้ถนนเสียหาย จึงไม่ใช่เหตุผลที่โจทก์จะนำมาอ้างว่าโจทก์ไม่สามารถใช้ทางสาธารณประโยชน์ภายในหมู่บ้านได้ เมื่อยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 ที่โจทก์จะผ่านออกถึงทางสาธารณประโยชน์ได้และจะเกิดความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยกว่าของจำเลยทั้งสี่ ทั้งไม่ได้ทำให้โจทก์สูญเสียความสะดวกหรือประโยชน์ใช้สอยที่พอสมควรแก่ความจำเป็นที่จะออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ได้แล้ว แต่โจทก์กลับมาขอผ่านในที่ดินของจำเลยทั้งสี่ซึ่งจะได้รับความเสียหายมากกว่าจึงเป็นกรณีเกินกว่าความจำเป็นของโจทก์ที่จะออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ จึงไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1349

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10266/2557

ผู้ร้องซื้อที่ดินเพื่อสร้างอาคารชุดแต่มีปัญหาเกี่ยวกับข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครว่าการก่อสร้างอาคารต้องเว้นระยะถอยร่นจากถนนที่ติดที่ดินโครงการของผู้ร้อง ผู้ร้องจึงหลีกเลี่ยงโดยวิธีแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ติดถนนเป็น 9 แปลง ขายให้บุคคลภายนอก 3 แปลง ส่วนอีก 6 แปลง ให้ ส. ถือกรรมสิทธิ์แทนผู้ร้อง แล้วโอนให้การไฟฟ้านครหลวง 3 แปลง โดยไม่มีค่าตอบแทน เพื่อเป็นที่ตั้งสถานีไฟฟ้าย่อยสำหรับจ่ายกระแสไฟฟ้าให้แก่โครงการของผู้ร้อง โดยใต้ถุนอาคารของสถานีไฟฟ้าย่อยยังจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมแก่โครงการของผู้ร้อง มีการใช้ที่ดินพิพาท 2 แปลง ทำเป็นทางเข้าออกโครงการ และใช้ที่ดินพิพาทอีก 1 แปลง เป็นระยะร่นจากแนวรั้วโรงพยาบาลอันเป็นที่ดินข้างเคียงโครงการ ซึ่งล้วนเป็นไปเพื่อประโยชน์แก่โครงการของผู้ร้องทั้งสิ้น เมื่อ ส. โอนที่ดินพิพาทขายให้แก่จำเลยที่ 3 แล้ว ก็ปรากฏว่า มีการแจ้งการปลอดจำนองและการค้ำประกันให้หลุดพ้นจากความผูกพันในหนี้ของผู้ร้อง จำเลยที่ 3 ก็ยังได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสามแปลงเป็นประกันหนี้ของผู้ร้องเช่นเดิม ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท 3 แปลง แทนผู้ร้อง แต่เมื่อผู้ร้องยอมให้จำเลยที่ 3 เป็นตัวแทนของผู้ร้องทำการออกนอกหน้านำที่ดินพิพาททั้งสามแปลงไปทำประโยชน์ในการดำเนินกิจการโครงการของผู้ร้อง ผู้ร้องซึ่งอยู่ในฐานะตัวการที่ไม่ได้เปิดเผยชื่อ จึงหาอาจทำให้เสื่อมเสียแก่สิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่มีต่อจำเลยที่ 3 ผู้เป็นตัวแทน และโจทก์ขวนขวายได้มาแต่ก่อนที่จะรู้ว่าจำเลยที่ 3 เป็นตัวแทน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 806 ดังนี้ ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิขอให้ปล่อยที่ดินพิพาททั้งสามแปลงที่โจทก์นำยึดได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9425/2557

การที่ จ. ยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จำนวน 226 แปลง และสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายโดยทำถนนพิพาทเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกทางสาธารณะ ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ทางพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ของโจทก์โดยผลแห่งกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แม้ จ. จะมิได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือหลีกเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การจัดสรรที่ดินนั้นกลับไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5043/2557

แม้โจทก์จะฟ้องเป็นคดีเดียวกันและมีคู่สัญญาและสัญญาอย่างเดียวกัน แต่คำฟ้องของโจทก์แยกเป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาสองสัญญาซึ่งมีมูลหนี้และที่มาคนละครั้งคนละคราว โดยสัญญาทั้งสองทำขึ้นห่างกันถึงห้าปี มูลหนี้ตามสัญญาฉบับที่สองเป็นการชดเชยราคาบ้านของโจทก์ที่ อ. รื้อออกไปขายแตกต่างกับครั้งแรกที่อ้างว่าเป็นการจะซื้อจะขายกันอย่างแท้จริง แม้จะมีมูลความแห่งคดีเกี่ยวข้องกัน แต่โดยเนื้อหาแล้วสัญญาทั้งสองหาได้มีลักษณะเป็นการทำสัญญาที่ต่อเนื่องและเกี่ยวพันกันไม่ รวมทั้งพยานหลักฐานก็แยกออกได้เป็นคนละชุดกันจึงถือได้ว่ามีมูลความแห่งคดีเป็นการชำระหนี้ซึ่งแบ่งแยกจากกันได้ เมื่อจำเลยให้การปฏิเสธความรับผิด ขอให้ยกฟ้อง และเป็นการฟ้องเพื่อให้ปฏิบัติกาชำระหนี้ตามสัญญาคือให้โอนที่ดินสองแปลงตามคำฟ้องแก่โจทก์ จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือคดีมีทุนทรัพย์เป็นคำขอหลัก ส่วนคำขอให้จดทะเบียนทางภาระจำยอมเป็นคำขอต่อเนื่อง การคำนวณทุนทรัพย์ต้องแยกจากกันและต้องคำนวณตามราคาที่ดินในขณะที่ยื่นคำฟ้อง ประกอบกับคำฟ้องของโจทก์ก็ไม่ได้มีคำขอว่า ถ้าจำเลยโอนที่ดินตามคำฟ้องแก่โจทก์ไม่ได้ก็ให้ชำระเงินคืนหรือชดใช้ค่าเสียหายอีกด้วย จึงไม่มีจำนวนเงินที่เรียกร้องที่จะนำมาใช้คำนวณเป็นทุนทรัพย์ขณะยื่นฟ้องคดีนี้อีก เมื่อมูลหนี้ตามสัญญาฉบับที่หนึ่งมีราคาที่ดินในขณะยื่นคำฟ้องอันถือเป็นทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์ ไม่เกินห้าหมื่นบาท ย่อมต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แต่มูลหนี้ตามสัญญาฉบับที่สองมีราคาที่ดินในขณะยื่นคำฟ้องอันถือเป็นทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในศาลชั้นต้นและในชั้นอุทธรณ์เกินห้าหมื่นบาท ย่อมไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13033/2556

ภายหลังการจดทะเบียนภาระจำยอม บริษัท ด. ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์มิได้ใช้ที่ดินภาระจำยอมของโจทก์เป็นเวลาเกินกว่าสิบปี ภาระจำยอมดังกล่าวย่อมสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ซึ่งเป็นการสิ้นไปโดยผลแห่งกฎหมายและก่อสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะขอให้เพิกถอนภาระจำยอมนับตั้งแต่ครบกำหนดเวลาดังกล่าว เมื่อ ป.พ.พ. มาตรา 1399 มิได้กำหนดเงื่อนเวลาในการใช้สิทธิดังกล่าวโจทก์ย่อมชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องคดีเพื่อขอให้เพิกถอนภาระจำยอมในเวลาใด ๆ นับตั้งแต่เกิดสิทธิดังกล่าว และเมื่อจำเลยเพิ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์จากบริษัท ด. ภายหลังภาระจำยอมสิ้นไปแล้ว ทั้งเพิ่งใช้ทางภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ยังไม่ครบกำหนดสิบปี ยังไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอมได้

โจทก์กับพวกขายที่ดินภารยทรัพย์ทั้งห้าแปลงให้บริษัท ด. และจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ให้แก่ที่ดินภารยทรัพย์ทั้งห้าแปลงโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งจำเลยอ้างว่าเพื่อตอบแทนการซื้อที่ดินภารยทรัพย์ทั้งห้าแปลงก็ตาม แต่การจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวเป็นเพียงการทำนิติกรรมที่ไม่มีเงื่อนเวลาสิ้นสุด และภาระจำยอมไม่ว่าจะได้มาโดยนิติกรรมหรืออายุความ เมื่อไม่ได้ใช้เป็นเวลานานถึงสิบปีภาระจำยอมนั้นย่อมสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 การฟ้องคดีของโจทก์จึงเป็นการอ้างสิทธิตามกฎหมาย หาใช่การใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่อย่างใด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11447/2556

เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า หลังจากที่ดินตามโฉนดเลขที่ 11327 ได้แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว ที่ดินดังกล่าวซึ่งมีการจดทะเบียนภาระจำยอมเดิมได้กันที่ดินที่เหลือจากการแบ่งแยกให้เป็นทางถนนกว้าง 8 เมตร ยาวตลอดเชื่อมต่อกับที่ดินโฉนดเลขที่ 43653 ซึ่งทำเป็นทางถนนเชื่อมกับทางสาธารณะถนนสายรามอินทรา โดยเจ้าของที่ดินที่ซื้อที่ดินที่แบ่งแยกรวมทั้งโจทก์และจำเลยต่างใช้ทางดังกล่าวเข้าและออกสู่ถนนสาธารณะ และหลังจากแบ่งแยกที่ดินของโจทก์นั้น จำเลยไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมอีกเลยตั้งแต่ปี 2515 และต่อมาเมื่อมีการก่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ แล้ว จำเลยสามารถใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43653 ออกสู่ทางถนนดังกล่าวได้ด้วย ในกรณีเช่นนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1394 บัญญัติว่า "ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมก็ได้" เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ที่ดินของโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์หลังจากมีการแบ่งแยกแล้ว จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในภารยทรัพย์ โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้ที่ดินส่วนที่แบ่งแยกของโจทก์ให้พ้นจากภาระจำยอมเพราะเหตุไม่ใช้หรือใช้ไม่ได้ตามรูปการได้ ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์จึงระงับสิ้นไป ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ทั้งการใช้สิทธิฟ้องของโจทก์ในกรณีนี้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายหาใช่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่อย่างใดไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5791/2556

ขณะรังวัดแบ่งแยกที่ดินและทำพินัยกรรม ท. มีเจตนาให้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกถนนสาธารณะสำหรับที่ดินอีก 3 แปลง และตามพฤติการณ์ที่ ท. พักรักษาตัวอยู่กับจำเลยก่อนถึงแก่ความตายและจำเลยอยู่ด้วยในขณะรังวัดแบ่งแยกที่ดินตลอดจนในขณะทำพินัยกรรมทั้งได้รับทราบเจตนาดังกล่าวของ ท. แล้ว ซึ่งต่อมาจำเลยก็ไม่เคยโต้แย้งการใช้ที่ดินพิพาทของโจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในห้องแถวมาโดยตลอด ย่อมเป็นการแสดงเจตนาโดยปริยายว่า ท. กับจำเลยได้มีข้อตกลงกันก่อนยกที่ดินพิพาทให้จำเลยตามพินัยกรรมว่าให้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีก 3 แปลง อันเป็นข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก เมื่อโจทก์ได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 60977 ตามพินัยกรรมและเข้าใช้ทางพิพาทอันเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข้อตกลงดังกล่าวแล้ว สิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ย่อมเกิดมีขึ้นนับแต่นั้น อันเป็นเหตุให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการก่อตั้งภาระจำยอม แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงทำให้การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้นไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่ไม่ได้ทำให้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าแต่อย่างใด ยังคงบังคับกันได้เป็นบุคคลสิทธิในระหว่างจำเลยซึ่งต้องผูกพันชำระหนี้ตามสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกกับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ โจทก์ย่อมบังคับให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ กรณีหาใช่เป็นการได้ภาระจำยอมโดยอายุความอันเป็นการได้ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 แม้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทไม่ถึงสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ก็ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5634/2555

โจทก์จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทอยู่ภายใต้การจัดสรรเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทสนามเด็กเล่น การถูกจำกัดสิทธิโดยภาระจำยอมของโจทก์ให้แก่ที่ดินที่โจทก์จัดสรรขายไปซึ่งสามยทรัพย์จึงเป็นภาระจำยอมเฉพาะใช้เป็นสาธารณูปโภคประเภทสนามเด็กเล่นเท่านั้น และแม้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมิได้ปฏิบัติตามกฎหมายโดยมิได้เข้าดูแลสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ หรือสนามเด็กเล่น ภายในหมู่บ้าน และคณะกรรมการหมู่บ้านที่ชาวบ้านภายในหมู่บ้านจัดตั้งขึ้นเป็นผู้ดูแล แต่ก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์เดิมที่โจทก์ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้

อาคารที่จำเลยทั้งสี่ก่อสร้างเป็นอาคารที่เป็นศูนย์แสดงจำหน่ายผลิตภัณฑ์ชุมชนและฝึกทักษะอาชีพจึงเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์เดิมที่โจทก์ได้จดทะเบียนไว้ แม้อาคารดังกล่าวมีห้องน้ำซึ่งสามารถทำให้เด็กที่มาออกกำลังกายที่สนามเด็กเล่นใช้ประโยชน์ในห้องน้ำนั้นได้ด้วย หรือการที่ตามหนังสือขออนุญาตก่อสร้างอาคารระบุว่าใช้เป็นสถานที่จัดประชุม และจัดกิจกรรมทางกีฬาต้านยาเสพติดของเยาวชนด้วย ก็เป็นเรื่องปลีกย่อย โดยอาคารดังกล่าวยังคงเป็นศูนย์แสดงสินค้าและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ชุมชนและฝึกทักษะอาชีพ และไม่อาจถือได้ว่ามีส่วนเกี่ยวเนื่องกับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทสนามเด็กเล่นที่โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ จำเลยทั้งสี่จึงไม่มีสิทธิก่อสร้างอาคารดังกล่าวบนที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8686/2554

ทางพิพาทอยู่บนที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ประชาชนที่ได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์มีเพียงสิทธิครอบครอง ดังนั้น ผู้ครอบครองจึงไม่อาจนำที่ดินออกขาย แต่เมื่อพิเคราะห์สัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อทำทางพิพาท ก็พอจะแปลเจตนาของคู่สัญญาได้ว่า เป็นการจ่ายเงินเพื่อตอบแทนในการอนุญาตให้ใช้ทางพิพาท โดยได้รับค่าตอบแทน 2,000 บาท สัญญาดังกล่าวจึงเป็นบุคคลสิทธิผูกพันให้คู่สัญญาต้องปฏิบัติตาม โจทก์เป็นบุตรของ อ. ผู้ซื้อ ส่วนจำเลยเป็นบุตรของ ผ. ซึ่งเป็นผู้ทำประโยชน์ที่ดินดังกล่าว ขณะ ห. รับเงินค่าตอบแทนการใช้ทางพิพาท ผ. ยังเป็นผู้ครอบครองอยู่ ปัจจุบันโจทก์และจำเลยต่างเป็นทายาทผู้สืบสิทธิของ อ. และ ผ. ในที่ดินในเขตปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรม จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่อนุญาตให้ใช้ทางพิพาทตามที่สัญญาไว้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิปิดกั้นไม่ให้โจทก์ใช้ทางพิพาท ส่วนโจทก์มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว จึงไม่มีสิทธิจะขอให้ศาลพิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8168/2554

โจทก์กับบริวารใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 บริเวณที่เป็นทางคอนกรีตเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะมาตั้งแต่ปี 2516 ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 มาโดยตลอดจำเลยทั้งสี่กับพวกมาซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 หลังจากโจทก์กับบริวารใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะเป็นเวลากว่า 20 ปีแล้ว นับแต่วันที่โจทก์ใช้ทางในที่ดินนี้จนกระทั่งจำเลยทั้งสี่รับโอนที่ดินโฉนดดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์โดยอายุความแล้ว ส่วนที่จำเลยทั้งสี่กับพวกทุบทำลายทางคอนกรีตที่โจทก์ใช้เป็นทางพัฒนาที่ดินและแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมแล้ว ทำถนนบริเวณกึ่งกลางที่ดินกว้าง 8 เมตร อันเป็นทางพิพาท โจทก์กับบริวารจึงย้ายมาใช้ทางพิพาท การที่จำเลยทั้งสี่กับพวกซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ทุบทำลายทางคอนกรีตอันเป็นทางภาระจำยอมเดิมของโจทก์แล้วไปทำถนนบริเวณกึ่งกลางที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 จึงเป็นกรณีที่เจ้าของทรัพย์ให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่น เพื่อประโยชน์แก่จำเลยทั้งสี่ที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น จำเลยทั้งสี่ประสงค์ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 ทั้งแปลงตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์เพื่อแลกเปลี่ยนกับภาระะจำยอมเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1392 ที่โจทก์มาใช้ทางพิพาทจึงไม่จำต้องนับอายุความกันใหม่

คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ โจทก์ขอให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอม ในเรื่องทางรถยนต์ด้วยและข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อจำเลยทั้งสี่ย้ายภาระจำยอมเดิมมาเป็นทางพิพาทที่มีสภาพเป็นถนน สำหรับรถยนต์แล่นเข้าออก และโจทก์ก็เบิกความยืนยันว่า เมื่อจำเลยทั้งสี่ย้ายทางภาระจำเลยเดิมมาเป็นทางใหม่ โจทก์และบริวารใช้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออกทางพิพาท ฟังได้ว่า ทางดังกล่าวตกอยู่ภาระจำยอมทางรถยนต์ด้วย

โจทก์มีคำขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์ได้ภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 ทั้งแปลงและข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยทั้งสี่ย้ายทางภาระจำยอมไปยังทางที่พิพาท อันเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่จำเลยทั้งสี่ จนทำให้โจทก์ได้ภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 ทั้งแปลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1392 ก็ตาม แต่ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ได้ทางภาระจำยอมแล้วพิพากษาให้โจทก์ได้ภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 7995 ซึ่งไม่เป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1392 ก็ตาม แต่โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ไขให้ถูกต้อง ทั้งทางที่พิพาทคงเป็นเพียงทางภาระจำยอม มีผู้ได้ภาระจำยอมในทางที่พิพาทเพียงไม่กี่รายเท่านั้น การที่โจทก์ใช้ทางพิพาทอาจไม่ได้รับความสะดวกบ้างแต่ไม่ถึงกับทำให้เกิดความไม่สงบในสังคม ปัญหาดังกล่าวฟังไม่ได้ว่าเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาในปัญหาดังกล่าวมา จึงเป็นการพิพากษาในสิ่งใดๆ นอกเหนือจากคำฟ้องของโจทก์ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคแรก ประกอบด้วยมาตรา 246 และ 247

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3635/2554

โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถว ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของทางพิพาทซึ่งมีสภาพเป็นถนนผ่านหน้าที่ดินโจทก์ทั้งสอง แม้จำเลยจะเบิกความรับว่า ว. เจ้าของที่ดินและตึกแถวเดิมได้ก่อสร้างถนนหรือทางพิพาทไว้เพื่อให้ผู้มาเช่าเซ้งตึกแถวใช้เป็นทางเข้าออก ซึ่งถ้าหากนับถึงขณะที่โจทก์ทั้งสองได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเป็นเวลาเกิน 10 ปี ก็ตาม แต่การใช้สิทธิของผู้เช่านั้นหาใช่เป็นการใช้ด้วยเจตนาให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมไม่ อีกทั้งโจทก์ทั้งสองไม่ได้นำหรืออ้าง อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวก่อนโจทก์ทั้งสองมาเบิกความเป็นพยานต่อศาลว่าได้ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมหรือไม่เช่นกัน พยานหลักฐานที่โจทก์ทั้งสองนำสืบมายังฟังไม่ได้ว่าทางพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินทั้งเจ็ดแปลงของโจทก์ทั้งสอง

เดิมจำเลยก่อสร้างกำแพงสูงปิดกั้นทางพิพาทถัดแนวเขตที่ดินกับแนวถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินเข้าไปประมาณ 16 เมตร ซึ่ง ก. ผู้เช่าตึกแถวจาก ว. ได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้อง ว. เป็นจำเลยที่ 1 และจำเลยเป็นจำเลยที่ 2 ให้รื้อถอนกำแพงดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนกำแพง สิ่งปลูกสร้างออกจากทางพิพาท ต่อมาศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืน โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ว. เจ้าของเดิมก่อสร้างทางพิพาทไว้สำหรับให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวใช้เป็นทางสัญจรเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ การที่จำเลยซื้อทางพิพาทจาก ว. และได้ก่ออิฐเป็นกำแพงปิดกั้นทางพิพาทบริเวณปากทางออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินย่อมบ่งชี้ให้เห็นว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตมุ่งแต่ประโยชน์ตนฝ่ายเดียว โดยรู้อยู่แล้วว่าต้องเกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวจาก ว. ที่ไม่สามารถใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้โดยปกติสุข การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อ ก. โจทก์ในคดีดังกล่าวซึ่งเป็นผู้เช่ารายหนึ่ง คำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวจึงผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยยอมให้ อ. ผู้เช่าทำประตูเหล็กและคานเหล็กปิดกั้นทางพิพาทก็ดี จำเลยนำท่อระบายน้ำไปวางไว้บนทางพิพาทก็ดี ล้วนเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวติดทางพิพาทไม่สามารถใช้ทางพิพาทออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2745/2554

การที่ ว. และ ป. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปและมีการทำทางออกสู่ถนนสาธารณะคือทางพิพาท อันเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์ของการจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้ทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งรวมทั้งที่ดินของโจทก์ทั้งหก และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ดังนี้ ผู้จัดสรรคือ ว. และ ป. หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คือจำเลยทั้งสามย่อมอยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าวทั้งนี้ไม่ว่าบุคคลดังกล่าวจะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็ตาม เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมโดยผลแห่งกฎหมายเฉพาะแล้ว จึงไม่จำต้องคำนึงถึงว่าโจทก์ทั้งหกได้ใช้ทางพิพาทจนตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์ทั้งหกจะมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2554

แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายว่า จะจัดให้มีถนนในโครงการที่ดินที่จัดสรรตามแผนผังโครงการ ซึ่งถือเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอม ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะจัดสรรที่ดิน แต่ปรากฏว่า ถนนพิพาทอยู่ในที่ดินจัดสรรส่วนที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามแผนผังของโครงการ โดยที่ดินดังกล่าวถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่ามานานถึง 12 ปี มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทไม่ให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ไม่ได้โต้แย้งต่อผู้จัดสรรที่ดินเพราะสามารถใช้ถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ออกสู่ถนนสาธารณะได้ แสดงให้เห็นว่า โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญและถนนพิพาทจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินดังกล่าวมิได้นำออกจัดสรรขายตามสภาพที่เป็นจริง ถนนพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิเหนือที่ดินและถนนพิพาทส่วนนี้ ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก่อสร้างกำแพงปิดกั้นปากทางถนนพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์

อาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสองคูหาตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นย่านชุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันหลายคูหา โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและการสัญจรไปมา แม้จะปรากฏขณะโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากแผนผังของโครงการว่า มีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ก็เป็นถนนที่กันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างในที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ตามแผนผังของโครงการ โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งโจทก์ยังได้ต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสี่ชั้น ให้สูงชิดติดกันแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพว่าหากมีผู้มาก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์ อาจทำให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ ซึ่งเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่จะคาดหมายได้อยู่แล้ว ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์จากผู้จัดสรรที่ดินและสร้างรั้วคอนกรีตผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์สูงประมาณ 3 เมตร จึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควรถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมาย อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 และ 1337

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1199/2554

ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางพิพาทได้ แต่การที่โจทก์ก่อสร้างเพิงเก็บสินค้าในที่ดินพิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์แต่เพียงผู้เดียวเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ ทำให้เจ้าของภารยทรัพย์เสียหาย แม้โจทก์จะก่อสร้างเพิงเก็บสินค้าดังกล่าวมาก่อนที่ดินพิพาทจะตกเป็นของจำเลย แต่เมื่อจำเลยบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนเพิงเก็บสินค้าแล้วโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม จึงเป็นการทำละเมิดแก่จำเลย

การที่ อ. เจ้าของที่ดินคนก่อนก่อสร้างรั้วคอนกรีตกีดขวางทางภาระจำยอม ย่อมเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เมื่อที่ดินพิพาทโอนมาเป็นของจำเลย จำเลยจึงมีหน้าที่รื้อถอนรั้วคอนกรีตออกไปจากที่ดินพิพาท ส่วนการที่จำเลยสร้างโครงหลังคาเหล็กยึดกับผนังโรงงานของจำเลยซึ่งอยู่ติดกับที่ดินพิพาทโดยไม่มีเสาหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของโครงเหล็กติดตั้งอยู่บนที่ดินพิพาทนั้นไม่ทำให้ประโยชน์ในการใช้ทางภาระจำยอมของโจทก์ลดลงหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยรื้อถอนโครงเหล็กหลังคา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7153/2553

ป.พ.พ. มาตรา 1392 มิได้ระบุระยะเวลาที่อาจเรียกให้ย้ายภาระจำยอมไว้ว่าจะต้องกระทำภายในระยะเวลาใด และต้องกระทำก่อนคดีถึงที่สุดหรือไม่ เพียงแต่ะระบุให้เจ้าของภารยทรัพย์ที่ขอย้ายต้องแสดงให้เห็นได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับจะเสียค่าใช้จ่ายหากมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทั้งจะต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง ก็เพียงพอที่จะเรียกให้ย้ายทางภาระจำยอมได้แล้ว ประกอบกับเจตนารมณ์ของบทบัญญัติแห่งกฎหมายมาตราดังกล่าวก็เพื่อต้องการให้เป็นหลักประนีประนอมอันดีระหว่างประโยชน์ของเจ้าของภารยทรัพย์และความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์โดยไม่ถือเคร่งครัดตามสิทธิเกินไปด้วย ดังนั้นตราบใดที่การบังคับคดียังไม่เสร็จสิ้น การขอย้ายทางภาระจำยอมก็ย่อมสามารถกระทำได้แม้จะมีคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นที่สุดแล้วก็ตาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1157/2553

ปัญหาว่าทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรหรือไม่ เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์ทั้งสองไม่ได้บรรยายฟ้องมา โจทก์ทั้งสองก็มีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคสอง

ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์... การที่ ด. จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ออกเป็น 8 แปลง โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 23161, 23167 ขายให้ ม. มารดาจำเลย ที่ดินโฉนดเลขที่ 23162 ขายให้โจทก์ทั้งสอง ที่ดินโฉนดเลขที่ 23163 ขายให้ ส. ที่ดินโฉนดเลขที่ 23165, 23166 ขายให้ พ. สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ด. เจ้าของกรรมสิทธิ์ยินยอมให้ ม. มารดาจำเลยเข้าถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน 26 ส่วน ใน 69 ส่วน โดยมีค่าตอบแทน 234,000 บาท ต่อมายินยอมให้ ม. มารดาจำเลยเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนของ ด. 13 ส่วน ใน 43 ส่วน โดยมีค่าตอบแทน 117,000 บาท หลังจากนั้น ด. และ ม. มารดาจำเลยได้ตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ออกเป็น 3 แปลง ระบุชื่อ ม. มารดาจำเลยเป็นเจ้าของส่วนที่ดินคงเหลือของโฉนดเลขที่ 23168 ด. ได้ขายให้ ม. มารดาจำเลยอีกการที่ ด. ยินยอมให้ ม. มารดาจำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโดยมีค่าตอบแทนและต่อมาได้ตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นโฉนดที่ดิน 3 แปลง ตามพฤติการณ์ฟังได้ว่า ด. จำหน่ายที่ดินทั้ง 3 แปลง ให้ ม. มารดาจำเลยทางอ้อมโดยมีค่าตอบแทนรวมเป็นที่ดินที่ ด. ได้แบ่งแยกและขายแก่บุคคลภายนอก 10 แปลง จึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อฟังได้ว่า ด. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง และได้มีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้ทางพิพาทเป็นทั้งทางเดินและทางรถยนต์สำหรับเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย ตรงตามความหมายของการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดินตามข้อ 30 วรรคหนึ่ง ของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทางพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ การที่จำเลยยินยอมให้ผู้อื่นสร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในทางพิพาทของจำเลยจึงฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จำเลยต้องรื้อรั้วและทำให้ที่ดินพิพาทอยู่ในสภาพเดิม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7436/2553

ภาระจำยอมเมื่อจดทะเบียนแล้วมีผลผูกพันตราบเท่าที่ยังไม่มีการยกเลิกเพิกถอนเพราะเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นโดยอำนาจของกฎหมายตาม ป.พ.พ.มาตรา 1298 ทั้งจำเลยที่ 2 มิได้ฟ้องแย้งขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมเข้ามาในคดีนี้ แต่ฟ้องเป็นอีกคดีหนึ่งต่างหากและคดีดังกล่าวยังไม่มีคำพิพากษาเปลี่ยนแปลง แก้ไขหรือกลับว่าการจดทะเบียนภาระจำยอมไม่ชอบด้วยกฎหมายและให้เพิกถอน จึงต้องฟังว่าการจดะเบียนภาระจำยอมชอบและมีผลผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่ความในคดีดังกล่าวและเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ให้ต้องปฏิบัติตาม แม้จำเลยที่ 2 จะอ้างว่าไม่รู้ว่ามีการจดทะเบียนภาระจำยอม ก็ไม่เป็นเหตุให้ยกเว้นความรับผิดในเรื่องทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนแล้วได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3560/2553

โจทก์ที่ 1 ฟ้องว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมและทางจำเป็น ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าเป็นทางจำเป็น แม้โจทก์ที่ 1 มิได้อุทธรณ์ หากศาลอุทธรณ์ภาค 1 เห็นว่า ทางพิพาทไม่ใช่ทางจำเป็นเพราะที่ดินและบ้านของโจทก์ที่ 1 อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งเป็นทางสาธารณะอยู่แล้ว ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ก็มีอำนาจวินิจฉัยว่าเป็นทางภาระจำยอมได้ ไม่เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็น

การที่จำเลยไม่ได้ล็อกกุญแจประตูรั้วตรงทางพิพาทก็เพราะเป็นทางที่ญาติพี่น้องของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมต้องใช้เป็นทางผ่านออกสู่ทางสาธารณะ การที่ผู้พักอาศัยอยู่บ้านเลขที่ 45 ซึ่งเป็นเพียงผู้เช่าบ้านดังกล่าว และมิใช่ญาติพี่น้องของจำเลยจะได้อาศัยใช้ทางพิพาทไปด้วยก็เป็นการใช้ทางพิพาทโดยได้รับความยินยอมจากจำเลย แม้ใช้นานเท่าใดก็ไม่ทำให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมไปได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2975/2553

น. เสนอขายที่ดินโดยนำรูปแผนที่หลังโฉนดที่ดินมาแสดงแก่โจทก์เพื่อยืนยันรับรองแก่โจทก์ว่า หากโจทก์ซื้อที่ดินของ น. โจทก์ก็มีสิทธิใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกและใช้ประโยชน์เกี่ยวแก่การสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่ซื้อได้ อันเป็นเหตุให้ น. ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น เมื่อโจทก์ตกลงซื้อที่ดินตามที่ น. เสนอจึงเกิดเป็นสัญญาก่อให้เกิดภาระจำยอม การที่ น. ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์เหมือนอย่างที่ดินซึ่งแบ่งแยกพร้อมกับแปลงอื่นๆ คงมีผลเพียงทำให้ภาระจำยอมดังกล่าวยังไม่เป็นทรัพย์สิทธิที่สมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา และไม่ใช่สิทธิที่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของ น. โดยแท้ เมื่อ น. ถึงแก่ความตาย สิทธิหน้าที่และความรับผิดต่างๆ ตามสัญญาภาระจำยอมย่อมตกทอดแก่จำเลยซึ่งเป็นทายาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599 และ 1600 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมและบังคับให้จำเลยรื้อรั้ว เสาปูนและลวดหนามที่ปิดกั้นทางพิพาทซึ่งเป็นภารทรัพย์ออกได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 417/2553

การที่โจทก์ใช้ทางพิพาทมาเป็นเวลา 30 ปีเศษ โดยได้รับความยินยอมจากจำเลยตลอดมา แม้จะใช้เป็นเวลานานเท่าใด โจทก์ก็ไม่ได้สิทธิในทางภาระจำยอมจากจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 เพราะการใช้ทางพิพาทของโจทก์มิได้ประสงค์จะใช้ทางพิพาทอย่างเป็นปรปักษ์ต่อสิทธิในทางพิพาท

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 บัญญัติว่า ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันดังนั้น การที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงเดิมของ ข. และ ห. ทำให้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์จะฟ้องเรียกร้องทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยซึ่งมิใช่ที่ดินแปลงเดิมที่ถูกแบ่งแยกหรือแบ่งโอนหาได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8591/2552

ก่อนหน้าวันที่ 15 พฤศจิกายน 2544 อันเป็นวันที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 1129-1130/2544 ที่ดินโฉนดเลขที่ 3437 เดิมซึ่งมีทางพิพาทอยู่บนที่ดิน เป็นที่ดินที่โจทก์กับพวกมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ด้วย ดังนั้น การใช้ทางพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวของโจทก์จึงเป็นการใช้ตามกรรมสิทธิ์ของตนซึ่งไม่ใช่การใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้เป็นทาภาระจำยอม แต่การใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมหากจะเกิดขึ้นก็ต้องเป็นเวลาภายหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีดังกล่าว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ 10 ปี ทางพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7171 - 7182/2552

การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่า ก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาทโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้

ปัญหาว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้าน บ. โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป. เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์

ทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองเพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสองเสียหายอย่างไร อีกทั้งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสองไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6226/2552

ทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้นเป็นทางที่ใช้สัญจรอยู่ในโครงการหมู่บ้านและที่ดินจัดสรรของจำเลยทั้งสอง ไม่ว่ารถยนต์จะสามารถใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกได้หรือไม่ก็ตาม บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1390 ห้ามมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก การที่จำเลยทั้งสองทำการปลูกสร้างหรือก่อสร้างแผงร้านค้าลงในที่ดินย่อมเป็นการกีดขวางการใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมดังกล่าวอันจะเป็นเหตุทำให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ในโครงการของจำเลยทั้งสอง การกระทำของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงถือได้ว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5927/2552

โจทก์ทั้งสี่ใช้ลำรางพิพาทในการชักน้ำเข้านาที่ดินโฉนดเลขที่ 3191 แล้วขุดเป็นบ่ออยู่ในที่ดินแปลงดังกล่าว จากนั้นโจทก์ทั้งสี่ใช้ระหัดวิดน้ำหรือใช้เครื่องสูบน้ำชักน้ำเข้าไปยังที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ด้วยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมเกินกว่า 10 ปี แล้ว แม้จะได้ความว่ามีลำรางพิพาทถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 3191 ของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 เท่านั้น ส่วนที่ดินแปลงอื่น ๆ ดังกล่าวของโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 มีการชักน้ำเข้าไปโดยการใช้ระหัดวิดน้ำหรือเครื่องสูบน้ำจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3191 แต่ก็อยู่ในลักษณะที่ลำรางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสามต้องรับกรรม หรือรับภาระเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 และที่ดินของโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ที่อยู่ถัดไปด้วยเช่นกัน เพราะสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ไม่จำเป็นต้องอยู่ติดกัน ถ้าการที่ต้องภาระจำยอมนั้นมีลักษณะเป็นภาระแก่อสังหาริมทรัพย์อื่น จะเป็นแปลงหนึ่งหรือหลายแปลงก็ดี จะมีอสังหาริมทรัพย์อื่นคั่นอยู่ก็ดี ก็ตกเป็นภาระจำยอมได้ ที่ดินของจำเลยทั้งสามจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ทั้งหกแปลงในการใช้ลำรางพิพาทโดยอายุความ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5886/2552

โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2532 ถึงปี 2544 โดยมิได้ขออนุญาตจำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองไม่คัดค้าน แม้การใช้ทางพิพาทของโจทก์ตั้งแต่ปี 2532 ถึงปี 2537 จะใช้โดยเข้าใจผิดว่าทางพิพาทอยู่ในที่ดินของโจทก์เอง ก็ถือว่าโจทก์มีเจตนาถือเอาทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทาง สาธารณะตั้งแต่ปี 2532 เป็นต้นมาแล้ว หาใช่โจทก์เพิ่งใช้เป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในปี 2537 ไม่ เมื่อโจทก์ใช้ทางพิพาทต่อมาจนครบสิบปีก็ถือว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ ได้ภาระจำยอมแล้ว และเมื่อปรากฏว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2525/2552

แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1239/2552

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินที่ใช้ปลูกสร้างตึกแถว 26 คูหาต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน โดยเขตที่ดินแปลงแรกด้านทิศใต้ติดทางหลวงและทิศเหนือติดด้านหน้าตึกแถวทั้ง 26 คูหาตลอดแนว เขตที่ดินแปลงที่สองติดด้านหลังตึกแถวทั้ง 26 คูหา ตลอดแนวเช่นเดียวกัน ซึ่งเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้สร้างตึกแถวโดยทำกันสาดด้านหน้าตึกแถวล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถว 1.5 เมตรและล้ำไปในที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถว 1 เมตร ทำให้เห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการมิได้เว้นว่างที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถว ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังส่วนที่พ้นกันสาดก็มีเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แสดงว่าเจ้าของโครงการได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์จึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงในโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ด้วย ส่วนการที่เจ้าของโครงการต้องเว้นระยะด้านหน้าตึกแถวให้ห่างจากทางหลวงประมาณ 6 เมตร ตามระเบียบทางหลวงนั้นเป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้างหาเกี่ยวข้องหรือมีผลให้ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใดไม่ เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอม โดยผลของกฎหมาย แม้โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์โดยการซื้อจากการขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 และไม่มีสิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 851/2552

จำเลยเพียงต่อสู้ไว้ในคำให้การว่า โจทก์เป็นเพียงเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับบุคคลอื่น และฟ้องคดีโดยไม่ได้รับมอบอำนาจหรือได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเท่านั้น ดังนั้น ที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์แบ่งแยกมาจากตราจองเลขที่ 22 แล้วตราจองเลขที่ 22 ได้มีการแบ่งแยกในนามเดิมและแบ่งหักเป็นสาธารณประโยชน์อีก จึงมีปัญหาว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทกันอยู่ในเขตโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์หรือไม่ และทางนำสืบของโจทก์ก็ไม่ปรากฏว่าหลักฐานแน่ชัดว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทอยู่ในโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นเรื่องนอกประเด็น และเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น

ตามบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระบุไว้ว่า ที่ดินของโจทก์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยในเรื่องทางเดินซึ่งหมายความว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งเป็นทางเท้าติดกับตึกแถวของจำเลยเดินผ่านหรือเดินเข้าออกไปยังถนนสาธารณะหรือที่อื่นใดก็ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะไปหวงห้ามมิให้เดินผ่าน เมื่อจำเลยนำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอม ก่อสร้างกันสาดหลังคาอะลูมิเนียมเป็นการถาวร นำชั้นมาวางของขายและนำรถยนต์มาจอดบนทางเท้าและทำประตูเปิดปิด ทำให้โจทก์และประชาชนอื่นไม่สามารถเดินผ่านทางภาระจำยอมไปได้โดยสะดวก การกระทำของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์เป็นการก่อภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1388 อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงต้องรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยที่อยู่บนทางภาระจำยอมออกไป

ศาสชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์และต้องรื้อถอนออกไปตามฟ้องหรือไม่ จึงรวมถึงการที่จำเลยนำสิ่งของวัสดุก่อสร้างมาวางไว้บนทางภาระจำยอมและจะต้องขนย้ายออกไปด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8301/2551

โจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่ดินของจำเลยตกอยู่ในภาระจำยอมทางเดิน ทางรถยนต์ สาธารณูปโภคแก่ที่ดินโจทก์และที่ดินโจทก์เป็นเจ้าของรวมกับผู้อื่น จำเลยได้ก่อสร้างสิ่งก่อสร้างลงบนที่ดินภาระจำยอมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้เต็มที่ จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่ามิได้ทำให้โจทก์เสื่อมความสะดวกหรือทำให้การใช้ประโยชน์ของโจทก์ในที่ดินของจำเลยลดลงไปแต่อย่างใด จึงเห็นได้ว่าจำเลยเข้าใจคำฟ้องของโจทก์และสามารถให้การต่อสู้คดีได้อย่างถูกต้อง ส่วนข้อที่ว่าโจทก์ไม่สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้เต็มที่และขาดความสะดวกในการใช้ที่ดินภาระจำยอมได้เต็มที่อย่างไรนั้นเป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม

จำเลยได้จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินตลอดทั้งแปลงซึ่งมีความกว้างประมาณ 10 เมตร ยาวตลอดแนวของจำเลย เป็นถนนทางเดินและทางรถยนต์ตลอดจนสาธารณูปโภคแก่ที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของรวมกับผู้อื่นเพื่อใช้เป็นถนนสำหรับเข้าออกที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของรวมกับผู้อื่น สิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยสร้างในที่ดินของจำเลยซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น สร้างขึ้นภายหลังจากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมแล้ว และปรากฏว่าสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ของจำเลยดังกล่าวล้วนแต่ล้ำเข้ามาในแนวเขตที่ดินภาระจำยอมที่เป็นถนนทั้งสิ้น จนทำให้เส้นทางถนนดังกล่าวเหลือความกว้างเพียงประมาณ 2.78 เมตรเท่านั้น ซึ่งรถยนต์ย่อมแล่นสวนทางกันไม่ได้ โจทก์ต้องใช้รถตู้คอนเทรนเนอร์และรถกระบะขนส่งสินค้าเข้าออกที่ดินของโจทก์ สิ่งก่อสร้างของจำเลยจึงเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7688/2551

บุพการีของโจทก์ โจทก์ และบุคคลในครอบครัวและบุคคลข้างเคียงได้เดินผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะมาเกินกว่า 10 ปี แม้เดิมโจทก์เดินทางด้านทิศเหนือผ่านบ้านของจำเลย แต่ต่อมาจำเลยไม่ให้โจทก์เดินผ่านทางด้านดังกล่าว โจทก์จึงหันมาเดินทางพิพาท ก็มิทำให้ภาระจำยอมของโจทก์หมดไป การที่จำเลยไม่ให้โจทก์เดินทางด้านทิศเหนือซึ่งเป็นทางเดินดั้งเดิม ถือได้ว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์เรียกให้โจทก์ย้ายไปใช้ทางภาระจำยอมส่วนอื่นของที่ดินของจำเลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1392 โจทก์จึงได้ภาระจำยอมในทางพิพาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4991/2551

โจทก์ซื้อที่ดินจาก น. ซึ่งแบ่งขายที่ดินให้แก่โจทก์ โดย น. ตกลงกับโจทก์ให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะผ่านที่ดินของ น. เป็นการได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรมอันเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนการได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก แม้การได้ภาระจำยอมโดยนิติกรรมของโจทก์จะไม่บริบูรณ์ หากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี โจทก์ก็มีสิทธิได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

การย้ายทางภาระจำยอมเป็นสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภาระทรัพย์โดยจำเลยเป็นฝ่ายเสียค่าใช้จ่ายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1392 แต่จำเลยจะต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่จำเลยและต้องไม่ทำให้ความสะดวกของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามทรัพย์ลดน้อยลง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3498/2551

จำเลยทั้งสองเป็นผู้ชักชวนให้โจทก์ซื้อที่ดินจาก ป. โดยจำเลยทั้งสองตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ได้อย่างเป็นทางภาระจำยอม แม้ข้อตกลงจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นเพียงทำให้การได้มาไม่บริบูรณ์และไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ได้เท่านั้น แต่ระหว่างคู่กรณียังคงบังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิ จำเลยทั้งสองจึงต้องเปิดทางภาระจำยอมและจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8391/2549

โจทก์ยอมรับว่ามีข้อตกลงกับจำเลยว่าต่างฝ่ายต่างยอมให้อาศัยใช้ทางพิพาทออกสู่ถนน คลองชลประทานได้ เป็นการเอื้อประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ทางพิพาทจึงไม่เป็นทางภาระจำยอมระหว่างโจทก์จำเลยเพราะต่างคนต่างยอมให้ผ่าน ในลักษณะถ้อยทีถ้อยอาศัย เป็นการยอมให้ผ่านทางพิพาทโดยถือวิสาสะซึ่งกันและกันนั่นเอง

ที่ดินโฉนดเลขที่ 15673 ของโจทก์ไม่ได้ถูกปิดล้อมโดยที่ดินโฉนดเลขที่ 15671 ของจำเลย แต่ถูกปิดล้อมโดยที่ดินโฉนดเลขที่ 15672 ของ ว. เพราะที่ดินตามโฉนดเลขที่ 15673 ของโจทก์จะผ่านไปสู่ถนนคลองชลประทานระยะทางที่ใกล้ที่สุดก็คือผ่านที่ดิน โฉนดเลขที่ 15672 ของ ว. ดังนั้นทางพิพาทช่วงระยะที่ดินของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 15671 จึงไม่เป็นทางจำเป็นสำหรับที่ดินของโจทก์ ตามโฉนดเลขที่ 15673

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3333/2549

สาเหตุที่โจทก์ที่ 3 ชักชวนโจทก์อื่นกับชาวบ้านในหมู่ที่ 3 ทำทางพิพาทตั้งแต่แม่น้ำนครชัยศรีถึงทางสาธารณะสายวัดไร่ขิง - ทรงคนอง ก็เนื่องจากหมู่บ้านหมู่ที่ 3 ไม่มีทางรถยนต์เข้าออกสู่ทางสาธารณะ ทำให้โจทก์ทั้งยี่สิบเอ็ดและชาวบ้านมีความเดือดร้อนในการสัญจรไปมาติดต่อกับ ท้องถิ่นอื่นและขนส่งพืชผลทางเกษตรกรรมออกไปจำหน่ายในท้องตลาด จึงได้มีการเจรจากับจำเลยขอใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางผ่านออกสู่ทางสาธารณะ สายวัดไร่ขิง - ทรงคนอง เมื่อจำเลยตกลงแล้ว จึงเป็นการให้สิทธิแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งยี่สิบเอ็ดเหนือที่ดินของจำเลยอัน เป็นเหตุให้จำเลยต้องยอมรับกรรมบางอย่าง เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งยี่สิบเอ็ด ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งยี่สิบเอ็ด ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการก่อตั้งภาระจำยอม แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงทำให้การได้มาซึ่งภาระจำ ยอมนั้นไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่ไม่ได้ทำให้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าแต่อย่างใด ยังคงใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณี โจทก์ทั้งยี่สิบเอ็ดย่อมบังคับให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2539/2549

ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก กำหนดให้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิที่มิได้ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ไม่อาจใช้ยันและไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญา เท่านั้น มิได้เป็นการกำหนดให้นิติกรรมนั้นในส่วนที่เป็นบุคคลสิทธิตกเป็นโมฆะเสีย เปล่าไป นิติกรรมดังกล่าวจึงยังคงมีผลผูกพันบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น แม้จะได้ความว่า ข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นข้อตกลงที่มิได้จดทะเบียน ไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ในระหว่างโจทก์กับจำเลย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2513/2549

ถนนที่ ส. ผู้จัดสรรได้จัดให้เป็นทางเข้าออกตามโครงการสู่ทางสาธารณะได้นั้นไม่สามารถ ใช้ได้เนื่องจากมีสภาพเป็นหนองน้ำ ส. จึงจัดให้ใช้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนดาวดึงส์ติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว จนเทศบาลนครสวรรค์ได้เข้ามาปรับปรุงเกลี่ยดินในที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นถนนและเคยนำยางแอสฟัลต์มาราดถึง 2 ครั้ง โดย ส. มิได้ โต้แย้งหรือคัดค้าน ถือได้ว่า ส. จัดให้ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 10218 ของจำเลยที่ 2 เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนดาวดึงส์อันเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการจัดสรร ที่ดินตามโครงการที่ดินดังกล่าวย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ ที่ดินจัดสรรโดยผลแห่งกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ฯ ข้อ 32 ประกอบข้อ 30 แม้จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 10218 มาจาก ส. โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ก็ไม่ทำให้ทางภาระจำยอมนั้นระงับสิ้นไป จำเลยที่ 2 จึงต้องรับภาระตามกฎหมายดังกล่าวด้วยโดยไม่คำนึงว่าโจทก์ทั้งห้าได้ทางภาระ จำยอมโดยอายุความหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2058/2549

โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยก ความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ จึงเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะไม่ได้ยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยก็ยังมีสิทธิที่จะยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในชั้นฎีกาได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง แม้ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของถนนในหมู่บ้านที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการจัด สรรที่ดินและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะ ปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ตาม แต่ภาระจำยอมนั้นเพียงแต่ทำให้เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่ง กระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ใน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 และ 1389 เท่านั้น เจ้าของภารยทรัพย์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งไม่มีบทกฎหมายใดห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ขายหรือจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ แต่อย่างใด จำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิขายที่ดินพิพาทได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะ จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 447/2549

จำเลย ที่ 1 เป็นผู้ปลูกเพิงบนถนนพิพาท และจำเลยที่ 2 เป็นผู้นำสิ่งของต่าง ๆ จำพวกยางรถยนต์และเศษไม้มาวางบนถนนพิพาทซึ่งเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของ โจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการขัดขวางมิให้โจทก์และบริวารของโจทก์ได้ รับความสะดวกในการใช้ถนนพิพาท ถือได้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นผู้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือขาดความ สะดวกแก่โจทก์แล้วโจทก์จึงเป็นผู้เสียหาย โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองได้ แม้โจทก์หรือบริวารของโจทก์สร้างราวตากผ้าในถนนพิพาทด้วย ก็หาทำให้การกระทำของจำเลยทั้งสองดังกล่าวไม่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย แต่อย่างใดไม่ ทั้งการที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ก็เพราะจำเลยทั้งสองทำให้ประโยชน์แห่งถนนพิพาท ซึ่งเป็นทางภาระจำยอมลดไปหรือขาดความสะดวกแก่โจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริต

แม้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างเพิงและวางสิ่งของจำพวกยางรถยนต์และเศษไม้จำนวนมาก บนถนนพิพาทตั้งแต่ปี 2533 คิดถึงวันที่ 30 ตุลาคม 2540 อันเป็นวันฟ้องเกิน 1 ปีแล้ว แต่เมื่อเพิงและสิ่งของต่าง ๆ ที่จำเลยทั้งสองกระทำขึ้นยังมีอยู่บนถนนพิพาทตลอดมาจนถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดี นี้ สิทธิในการฟ้องขอให้รื้อถอนเพิงและขนย้ายสิ่งของต่าง ๆ ออกไปจากถนนพิพาทซึ่งเป็นทางภาระจำยอมจึงยังคงมีอยู่ตลอดไป คดีของโจทก์ไม่ขาดอายุความ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3262/2548

แม้ทางพิพาทจะเกิดจากข้อตกลงระหว่าง พ. กับ บ. ที่ตกลงให้กันที่ดินของแต่ละฝ่ายไว้เพื่อใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่เมื่อ บ. และผู้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 5342 และ 15764 จาก บ. ตลอดมาจนถึงโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะโดยสงบและเปิด เผยด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปี ก็ย่อมได้ภาระจำยอมโดยอายุความได้เช่นกัน

คำว่า ภาระจำยอมหมดประโยชน์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1400 วรรคหนึ่ง หมายความว่าไม่สามารถใช้ภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์ได้อีกต่อไป หากภารยทรัพย์ยังสามารถใช้ประโยชน์ได้อยู่แม้ไม่มีการใช้ภารยทรัพย์นั้น ก็หาใช่ภาระจำยอมหมดประโยชน์ตามความหมายของบทกฎหมายดังกล่าวไม่ ดังนั้น แม้ที่ดินของโจทก์อันเป็นสามยทรัพย์จะมีทางออกทางอื่นสู่สาธารณะและโจทก์ใช้ ทางดังกล่าวนี้เป็นหลัก แต่เมื่อทางพิพาทยังมีสภาพเป็นทางเดินคงเดิม ทางภาระจำยอมจึงยังไม่หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ภาระจำยอมยังไม่สิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1400 วรรคหนึ่ง

ปัญหาว่าการที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเป็นการใช้สิทธิ โดยสุจริตหรือไม่ แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นอ้างในศาลชั้นต้น จำเลยก็ยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ได้เพราะเป็นเรื่องอำนาจฟ้องซึ่งเป็นปัญหา ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะปลูกสร้างอาคารในที่ดินโฉนดเลขที่ 5342 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนที่ บ. กันไว้เป็นทางออกสู่ซอยวัดยางสุทธารามตามที่ตกลงกับ พ. แต่ที่ดินแปลงนี้อยู่ด้านในไม่เป็นประโยชน์แก่ที่ดินของจำเลยที่จะออกสู่ซอย วัดยางสุทธาราม ที่ พ. ทำข้อตกลงกับ บ. ให้ บ. กันที่ดินของ บ. ดังกล่าวก็เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของ พ. แปลงอื่นซึ่งอยู่ด้านในเท่านั้น การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องจึงมิใช่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7828/2547

โจทก์บรรยายฟ้องโดยกล่าวอ้างว่าโจทก์ได้ภาระจำยอมถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกผ่านที่ดินจำเลยโดยอายุความ ซึ่งกรณีนี้ ป.พ.พ. มาตรา 1401 ให้นำมาตรา 1382 มาใช้บังคับโดยอนุโลม ดังนั้น กรณีตามฟ้องจึงหมายความได้ว่า ภาระจำยอมทางเดินเข้าออกอาจได้มาโดยการใช้ทางดังกล่าวโดยความสงบและโดยเปิด เผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี จึงเห็นได้ชัดว่ากฎหมายมุ่งความสำคัญตรงที่การใช้ทางพิพาทโดยไม่มีใครห้าม ปรามและไม่ต้องรับอนุญาตจากใคร ก็เกิดภาระจำยอมโดยอายุความได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ใช้ทางนั้นจะต้องเป็นผู้ใช้ ติดต่อกันสิบปีด้วยไม่ โจทก์จึงอาจนำสืบว่ามีการใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยติดต่อกันจนได้ภาระจำ ยอมโดยอายุความแล้วได้ การที่ศาลชั้นต้นงดสืบพยานแล้วพิพากษายกฟ้องจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7011/2547

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นด้วยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 และการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้า หน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดัง กล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิและถนนพิพาทไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมตามกฎหมาย

การที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็โดย อาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินยินยอมและอนุญาตให้ใช้ แม้โจทก์จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่มิใช่เป็นการใช้ถนนโดยเจตนาที่จะให้ได้ภาระจำยอม จึงไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 771/2547

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จัดสรร เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เป็นส่วนที่ถูกจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คง สภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสอง ไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่า นั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนของจำเลยที่ 1 กับบุคคลภายนอก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7696/2542

เจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อยรวม 26 แปลง แล้วจัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไปโดยกันที่ดินส่วนที่เป็นทางพิพาท กว้าง 5 เมตร ยาว 80 เมตร เพื่อเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะของที่ดินแปลงย่อยทุกแปลงและเป็นทางภาระจำ ยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรดังกล่าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงย่อยที่จัดสรรขายย่อมมีสิทธิใช้ ประโยชน์ทางพิพาทได้ แม้โจทก์ที่ 1 มีทางออกสู่ถนนสาธารณะทางอื่นไม่จำเป็นต้องใช้ทางพิพาทและโจทก์ที่ 2 พักอาศัยอยู่ที่อื่นก็ตาม กรณียังไม่อาจถือได้ว่าทางพิพาทนั้นหมดประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองที่ จะใช้ออกสู่ทางสาธารณะ การที่จำเลยก่อสร้างรั้วและประตูลงในทางพิพาทย่อมเป็นการทำให้โจทก์ทั้งสอง ไม่ได้รับความสะดวก ถือว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่จำเลยก่อ สร้างออกไปเสียจากทางพิพาทได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7110/2540

ที่ดินโฉนดเลขที่ 30363 ของจำเลยตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 30365 และคดีนี้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 30363เป็นทางภารจำยอมหรือไม่เท่านั้น การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ดินทางด้านทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 30363 ส่วนที่อยู่เหนือทางเข้าบ้านโจทก์ขึ้นไปไม่สามารถใช้เป็นทางสัญจรต่อไปได้ ทางภารจำยอมส่วนนี้จึงหมดประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ที่จะใช้ออกสู่ทาง สาธารณะ ภารจำยอมส่วนนี้จึงหมดไปจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น

ทางพิพาทโฉนดเลขที่ 30363 ของจำเลยตลอดสายเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ดังนี้ การที่จำเลยปลูกสร้างอาคารคร่อมที่ดินโฉนดเลขที่ 30363 ทางด้านทิศเหนือของจำเลย ย่อมเป็นการทำให้โจทก์ไม่ได้รับความสะดวก ถือว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จำเลยจึงต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกจากทางภารจำยอมดังกล่าว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5567/2539

เจ้าของเดิมได้สิทธิภารจำยอมโดยการใช้ติดต่อกันมากว่า10ปีเมื่อโจทก์ซื้อที่ดิน มาจากเจ้าของเดิมภารจำยอมย่อมตกแก่โจทก์ด้วยเช่นกันเพราะเป็นการได้มาหลัง จากที่ภารจำยอมนั้นเกิดมีขึ้นแล้วถึงหากโจทก์จะมีทางออกสู่ทางสาธารณะอีกทาง หนึ่งแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่ทำให้ภารจำยอมในการใช้ทางพิพาทสูญ สิ้นไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5314/2539

ที่ดินของจำเลยมีที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมอยู่แล้วแม้จะมีทางออกทางอื่นโดยมี ถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มี อยู่แล้วสิ้นไปไม่กรณียังมิใช่เป็นเรื่องภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1400

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5200/2538

ปัญหาว่าจำเลยมิได้ละทิ้งที่จะใช้ประโยชน์ในทางภารจำยอมในที่ดินของโจทก์เป็นเวลา 10ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1399ทางภารจำยอมจึงยังคงมีผลใช้ บังคับอยู่นั้นเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งศาลมี อำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้เองและเท่ากับเป็นกรณีที่ศาลยกขึ้นวินิจฉัยโดย อาศัยพยานหลักฐานในสำนวนว่ามิใช่เป็นเรื่องที่จำเลยละทิ้งที่จะใช้ประโยชน์ ทางภารจำยอมจึงยังคงมีอยู่อันเป็นการวินิจฉัยประกอบกับข้ออุทธรณ์ของโจทก์ ที่อ้างว่าทางภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตามมาตรา1400จึงหาเป็นการนอก ประเด็นไม่ ภารจำยอมนั้นกฎหมายมุ่งถึงประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์เป็นข้อสำคัญคำว่าหมด ประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1400หมายความว่าไม่สามารถจะใช้ ประโยชน์ต่อไปได้ขณะหนึ่งหากกลับใช้ภารจำยอมได้เมื่อใดภารจำยอมก็กลับมีขึ้น มาอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความตามมาตรา1399เมื่อทางภารจำยอมยังมีสภาพเป็น ทางซึ่งเจ้าของสามยทรัพย์จะใช้เมื่อใดก็ได้การที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดิน แปลงอื่นและมีสิทธิผ่านที่ดินนั้นเข้าออกทางสาธารณะได้ไม่มีผลกระทบถึงทาง ภารจำยอมทางภารจำยอมจึงยังไม่สิ้นไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7238/2537

การที่จะพิจารณาว่าภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1400 หรือไม่ ต้องพิจารณาถึงสามยทรัพย์เป็นสำคัญ มิใช่พิจารณาถึงตัวบุคคลที่อยู่ในสามยทรัพย์แม้ว่าตัวบุคคลที่อยู่ใน สามยทรัพย์จะมิได้ใช้ภารยทรัพย์ แต่ถ้าภารยทรัพย์ยังมีประโยชน์ต่อสามยทรัพย์อยู่ ก็จะถือว่าภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์มิได้ สามยทรัพย์เป็นที่ดิน 3 แปลงอยู่ติดกัน แต่เป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ฉะนั้นเจ้าของสามยทรัพย์จึงเลือกที่จะทำประตูออกไปสู่ภารยทรัพย์ซึ่งอยู่ติด กับสามยทรัพย์แปลงใดก็ได้ และถ้าเจ้าของสามยทรัพย์ขายสามยทรัพย์แปลงสุดท้ายซึ่งมิได้ทำประตูเข้าออก ให้ผู้อื่นไป ผู้ซื้อก็ยังเป็นเจ้าของสามยทรัพย์แปลงนั้นอยู่และมีสิทธิใช้ภารยทรัพย์ที่ ติดกับสามยทรัพย์นั้นได้ ดังนี้ภารจำยอมส่วนนี้จึงไม่ได้หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3740/2528

ที่ดินของโจทก์กับพวกอยู่ติดกับที่ดินของจำเลยทั้งสองโจทก์กับพวก ซึ่งอยู่ในที่ดินของตนเองได้เดินผ่านเข้าออกตรงกลางที่ดินของจำเลย เมื่อ 7-8 ปี ที่ผ่านมาจำเลยที่ 2 ปลูกโรงอิฐทำอิฐขายในที่ดินของจำเลย จึงขอให้ โจทก์ย้ายทางเดินผ่านเข้าออกจากกลางที่ดินมาอยู่ทางทิศใต้ของที่ดินจำเลย ซึ่งเป็นทางพิพาท การที่โจทก์ผู้ใช้ทางต้องย้ายทาง ที่ใช้อยู่เดิม ไปใช้ทางใหม่เป็นการย้ายไปเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ 2 เจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1392 จึงต้องนับอายุความทางภาระจำยอมติดต่อกัน เมื่อโจทก์กับพวก ได้ใช้สิทธิเดินผ่านเข้าออกในที่ดินของจำเลยทั้งสองมาเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้สิทธิภาระจำยอมในทางพิพาท

ที่ดินที่มีทางออกเป็นภาระจำยอมอยู่แล้ว แม้จะมีทางออกทางอื่นอีก ก็หาทำให้ทางภาระจำยอมที่มีอยู่แล้วสิ้นไป ไม่ ภาระจำยอมจะสิ้นไป ก็เฉพาะกรณีที่มิได้ใช้สิบปีหรือภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 และมาตรา 1400

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13287/2558

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1329 วรรคหนึ่ง

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม. 55, 145 (2), 246, 247

ปัญหาเรื่องอำนาจในการเสนอคำร้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

คดีสืบเนื่องมาจากศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้ที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 14407 และ 40690 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ตามแนวเส้นสีชมพูในแผนที่วิวาท และที่ดินทั้งแปลงของที่ดินโฉนดเลขที่ 26037 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความ สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 22177 และ 26034 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ที่ 1 ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 26037 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ทั้งแปลง ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความ สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 26036 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ที่ 3 ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 26037 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ทั้งแปลง ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความ สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 11406 (ที่ถูก โฉนดเลขที่ 14406) แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ที่ 4 และให้จำเลยไปจดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทดังกล่าวตกเป็นภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ห้ามจำเลยขัดขวางการที่โจทก์ที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ใช้ทางภาระจำยอมดังกล่าว ให้จำเลยรื้อถอนแนวกำแพงคอนกรีตที่สร้างปิดกั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 22117 (ที่ถูก โฉนดเลขที่ 22177) และ 26034 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ที่ 1 ที่ดินโฉนดเลขที่ 26036 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ที่ 3 และที่ดินโฉนดเลขที่ 11406 (ที่ถูก โฉนดเลขที่ 14406) แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ที่ 4 ตามที่ปรากฏในแผนที่วิวาท คดีถึงที่สุดแล้ว

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้มีคำสั่งให้ที่ดินเฉพาะส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 14407 และ 40690 ตามแนวเส้นสีชมพูในแผนที่วิวาท และที่ดินทั้งแปลงของที่ดินโฉนดเลขที่ 26037 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร ของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมของผู้ร้องแทนโจทก์ที่ 1

โจทก์ที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ไม่คัดค้าน

จำเลยยื่นคำคัดค้าน ขอให้ยกคำร้อง

ระหว่างไต่สวนผู้ร้องแถลงว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 22177 และ 26034 แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร เป็นของโจทก์ที่ 1 เมื่อวันที่ 12 เมษายน 2549 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ที่ 1 แล้วนำไปจำนองแก่ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) ในวันเดียวกัน เดิมโจทก์ที่ 1 ประกอบกิจการค้าขายแก๊สในนามห้างหุ้นส่วนจำกัด เซ็นต์หลุยส์แก๊สและการเกษตร บนที่ดินดังกล่าวร่วมกับนายสมชาติ ผู้รับมอบอำนาจของโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นบิดาของผู้ร้อง ส่วนโจทก์ที่ 1 เป็นลุงของผู้ร้อง หลังจากโจทก์ที่ 1 ขายที่ดินดังกล่าวให้ผู้ร้องแล้ว ยังโอนกิจการค้าขายแก๊สส่วนที่เป็นของโจทก์ที่ 1 ให้ผู้ร้องด้วย ปัจจุบันผู้ร้องกับนายสมชาติประกอบกิจการค้าขายแก๊สดังกล่าวร่วมกันในลักษณะกงสี โดยนายสมชาติเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เมื่อมีภาระจำยอมเกิดขึ้นเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แล้ว ไม่ว่าสามยทรัพย์นั้นจะโอนไปเป็นของผู้ใด ภาระจำยอมย่อมตกติดไปเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่เสมอ โดยไม่คำนึงถึงตัวบุคคลที่เป็นเจ้าของ เพราะภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ มิใช่เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และภาระจำยอมจะระงับสิ้นไปเมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือมิได้ใช้ภาระจำยอมสิบปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 และ 1399 ฉะนั้นตราบใดที่ภาระจำยอมยังมิได้ระงับสิ้นไป ภาระจำยอมก็ต้องคงอยู่เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์นั้นตลอดไป โดยไม่ต้องคำนึงว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ ดังนั้น เมื่อที่ดินภารยทรัพย์ของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมสำหรับที่ดินสามยทรัพย์ของโจทก์ที่ 1 และต่อมาผู้ร้องได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์จากโจทก์ที่ 1 ภาระจำยอมดังกล่าวจึงตกติดไปกับสามยทรัพย์ด้วย ผู้ร้องจึงใช้สิทธิภาระจำยอมเหนือที่ดินภารยทรัพย์ของจำเลยในฐานะที่เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้ โดยจำเลยไม่มีอำนาจมาขัดขวางหรือหวงห้ามแต่ประการใด กรณีไม่มีเหตุที่จะอนุญาตตามคำร้อง จึงมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่า ผู้ร้องมีอำนาจยื่นคำร้องหรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น ซึ่งหมายความว่า ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับสามยทรัพย์เสมอ ไม่ว่าจะโอนสามยทรัพย์ให้ผู้ใด เว้นแต่กรณีภาระจำยอมได้มาโดยนิติกรรมและนิติกรรมที่ก่อตั้งภาระจำยอมได้จำกัดไว้ว่าให้ภาระจำยอมระงับไปเมื่อมีการโอนสามยทรัพย์ไปยังบุคคลอื่น ก็ต้องเป็นไปตามข้อตกลงนั้น ดังนั้น หากจะฟังตามคำร้องว่า ผู้ร้องได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 22177 และ 20634 มาจากโจทก์ที่ 1 โดยมิใช่เป็นนิติกรรมอำพราง ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยก็ติดไปกับที่ดินสามยทรัพย์ที่โอนด้วย ผู้ร้องจึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมได้ ในกรณีเช่นนี้ กฎหมายไม่เปิดช่องให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนสามยทรัพย์ สามารถยื่นคำร้องต่อศาลขอให้รับรองสิทธิในภาระจำยอมได้ เพราะการเสนอคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 นั้น ต้องมีกฎหมายสนับสนุนด้วย ที่จำเลยฎีกาว่า คดีมีประเด็นตามคำร้องและคำคัดค้านเพียงว่า นิติกรรมการซื้อขายที่ดินสามยทรัพย์ระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยเป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายและผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวหรือไม่ แต่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยให้จึงเป็นการไม่ชอบ เห็นว่า ปัญหาเรื่องอำนาจในการเสนอคำร้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 เมื่อยกคำร้องของผู้ร้องตามมาตราดังกล่าวแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยข้อที่จำเลยต่อสู้อีก เพราะไม่เป็นสาระแก่คดีและไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นให้ยกคำร้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

(วิวรรต นิ่มละมัย-สมยศ เข็มทอง-สุรทิน สาเรือง)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15407/2558

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10679/2558

ในการเจรจาต่อรองค่าตอบแทนการใช้ที่ดินภาระจำยอมระหว่างโจทก์และจำเลย เป็นธรรมดาอยู่เองที่โจทก์ย่อมต้องการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่จำเลยในจำนวนที่ต่ำ ในขณะที่จำเลยต้องการได้ค่าตอบแทนในจำนวนที่สูง จึงเป็นเรื่องที่แต่ละฝ่ายพึงต้องเตรียมข้อมูลมาให้พร้อมเพื่อรักษาประโยชน์ของตนเอง ที่โจทก์เสนอค่าตอบแทนแก่จำเลยในราคาตารางวาละ 1,250 บาท แม้สืบเนื่องมาจากจำเลยแถลงว่ามารดาจำเลยเคยขายที่ดินไปในราคาไร่ละ 500,000 บาท ก็ตาม แต่หากจำเลยยังไม่พอใจเพราะเห็นว่าเป็นราคาที่ต่ำเกินไป จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธข้อเสนอของโจทก์และเสนอราคาตามที่จำเลยต้องการได้อยู่แล้ว ทั้งในวันดังกล่าวทนายจำเลยก็เข้าร่วมเจรจาด้วยแล้ว จำเลยจึงหาได้เป็นผู้ด้อยปัญญาหรืออยู่ในภาวะที่ถูกกดดันจากสิ่งใดให้ต้องตกลงยอมความกับโจทก์ไม่ จำเลยมีเวลาในการเตรียมคดีนับแต่วันที่จำเลยยื่นคำให้การต่อสู้คดี จนถึงวันนัดสืบพยานโจทก์ ซึ่งศาลไกล่เกลี่ยจนโจทก์และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันนานถึงเกือบ 6 เดือน ย่อมมากเพียงพอต่อการที่จำเลยจะขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา การไม่ทราบราคาประเมินที่ดินจึงต้องถือว่าเป็นความผิดพลาดบกพร่องของฝ่ายจำเลยเอง หาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ฉวยโอกาสและปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินไม่ นอกจากนี้ไม่มีบทบัญญัติใดบังคับว่า ค่าตอบแทนการใช้ภาระจำยอมต้องเป็นไปตามราคาประเมินที่ดินอีกด้วย ข้อเท็จจริงตามที่จำเลยอ้างฟังไม่ได้ว่าสัญญาประนีประนอมยอมความเกิดจากคู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งฉ้อฉล จำเลยไม่มีสิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาตามยอมของศาลชั้นต้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1194/2558

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1299, 1393 วรรคหนึ่ง, 1397, 1399

ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า "...สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"นั้น หมายความถึงกรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่โจทก์อ้างเป็นการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินสามยทรัพย์ ส่วนภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิจึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิประเภทเดียวกับสิทธิของบุคคลภายนอกที่ยังไม่จดทะเบียน แต่เป็นกรณีที่มีนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ขายเดิมอันเป็นสามยทรัพย์ เมื่อผู้ขายเดิมได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์แก่โจทก์แล้ว ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ ตามป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง ซึ่งภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภาระจำยอมหรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1397 และ 1399 เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าภาระจำยอมได้สิ้นไปแล้วเพราะมิได้ใช้สิบปี จำเลยจึงมีสิทธิฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ จดทะเบียนปลอดภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ และโจทก์จะยกการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เป็นข้อต่อสู้เพื่อไม่ให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทสิ้นไปหาได้ไม่

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนรั้วกำแพงคอนกรีต สิ่งกีดขวางและถมดินปรับสภาพทางให้โจทก์และบริวารสามารถใช้ทางได้ หากจำเลยไม่เปิดทางภาระจำยอม ให้โจทก์จัดหาบุคคลภายนอกรื้อถอนรั้วกำแพงคอนกรีตและถมดินปรับสภาพเพื่อให้โจทก์และบริวารใช้ทางภาระจำยอมได้สะดวกโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอบังคับให้โจทก์จดทะเบียนปลอดภาระจำยอม หากไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนปลอดภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 128536 และ 131287 ตำบลเหมือง อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องเดิมในศาลชั้นต้นและค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์สำหรับฟ้องเดิมและฟ้องแย้งให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2534 ได้มีการจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 110512, 110514, 110517, 140405, 140406 และ 140407 ตำบลเหมือง อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ได้สิทธิภาระจำยอมเรื่องทางเดินในที่ดินโฉนดเลขที่ 128536 และ 131287 ตำบลเหมือง อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ตามข้อตกลงเรื่องภาระจำยอม ต่อมาวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2548 จำเลยได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 128536 และ 131287 อันมีสิทธิภาระจำยอมติดอยู่ ครั้นวันที่ 25 สิงหาคม 2551 โจทก์ได้ซื้อที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์รวม 6 โฉนดดังกล่าว ปี 2552 จำเลยก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดทางภาระจำยอม ที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์รวม 6 โฉนด เป็นที่ว่างเปล่ายังไม่ได้ทำประโยชน์ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวและไม่สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้ จึงฟ้องจำเลยให้รื้อถอนรั้วกำแพงคอนกรีต

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยยกข้ออ้างภาระจำยอมสิ้นไปเพราะมิได้ใช้สิบปีขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ซื้อที่ดินสามยทรัพย์เมื่อปี 2551 ขณะที่ยังไม่ได้มีการจดทะเบียนยกเลิกภาระจำยอม จำเลยไม่อาจยกข้ออ้างภาระจำยอมสิ้นไปขึ้นต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วได้นั้น เห็นว่า ที่ดินของโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทาง และได้มีการแบ่งที่ดินบางส่วนเพื่อเป็นทางสาธารณประโยชน์รวม 2 ครั้ง ในปี 2548 และ 2549 ทำให้มีทางสาธารณะจากถนนสุขุมวิทผ่านที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศเหนือตรงไปสุดชายทะเลซึ่งโจทก์สามารถใช้ทางสาธารณประโยชน์ตลอดแนวถนนสุขุมวิทจนถึงชายทะเลโดยไม่จำต้องผ่านที่ดินพิพาท ประกอบกับโจทก์ไม่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ตั้งแต่วันที่โจทก์ซื้อมาเมื่อปี 2551 จนถึงวันฟ้อง นอกจากนี้ที่ดินพิพาทไม่มีสภาพเป็นทางเดินและเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาตั้งแต่มีการจดทะเบียนทางภาระจำยอมเมื่อปี 2534 ซึ่งได้ความจากโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ตามสำเนาโฉนดที่ดินไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทางภาระจำยอมไว้ที่สารบัญจดทะเบียน ที่ดินพิพาทอยู่หลังรั้วบ้าน แต่ปัจจุบันไม่ทราบว่าอยู่ตรงจุดใด เนื่องจากยังไม่เคยมีการรังวัด แสดงว่าโจทก์ซื้อที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์โดยไม่ได้ขอดูหรือตรวจสอบหลักฐานที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ว่ามีทางออกสู่ชายทะเลหรือไม่ ทั้งที่มีการซื้อที่ดินหลังจากจำเลยซื้อที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์แล้วหลายปี ซึ่งก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์เคยจดทะเบียนปลอดภาระจำยอมให้แก่นายวันดี โดยโจทก์ได้รับค่าตอบแทน ซึ่งต่อมาโจทก์ทราบว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่มีทางออกสู่ชายทะเลและหมดประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์กับภาระจำยอมสิ้นไปแล้วแต่กลับนำคดีมาฟ้องจำเลยขอให้เปิดทางภาระจำยอมโดยไม่ประสงค์จะให้เป็นไปเช่นนั้นอย่างแท้จริงดังที่ได้วินิจฉัยถึงเหตุผลที่กล่าวไว้ข้างต้น พฤติการณ์ของโจทก์จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ทั้งกรณีตามบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า "...สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"นั้น หมายความถึงกรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่โจทก์อ้างเป็นการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินสามยทรัพย์ ส่วนภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิจึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิประเภทเดียวกับสิทธิของบุคคลภายนอกที่ยังไม่จดทะเบียน แต่เป็นกรณีที่มีนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ขายเดิมอันเป็นสามยทรัพย์ เมื่อผู้ขายเดิมได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์แก่โจทก์แล้ว ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง ซึ่งภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภาระจำยอมหรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1397 และ 1399 ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ภาระจำยอมได้สิ้นไปแล้วเพราะมิได้ใช้สิบปี จำเลยจึงมีสิทธิฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ จดทะเบียนปลอดภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ และโจทก์จะยกการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เป็นข้อต่อสู้เพื่อไม่ให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทสิ้นไปหาได้ไม่ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ส่วนฎีกาของโจทก์ข้ออื่นนอกจากนี้ไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ทุกข้อฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาทั้งในส่วนฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ

(มนูพงศ์ รุจิกัณหะ-อดิศักดิ์ ปัตรวลี-ทวีศักดิ์ ทองภักดี)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16115/2557

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9425/2557

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13033/2556

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11447/2556

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5791/2556

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12973/2555

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 5, 420, 421

โจทก์และเจ้าของที่ดินเดิมใช้น้ำจากคลองชลประทานผ่านร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 ในการทำนามาเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้วตั้งแต่ก่อนที่ดินเป็นของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 1 รู้ดี แสดงว่าจำเลยที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าถ้าจำเลยที่ 1 กลบร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 เสีย ผลเสียหายย่อมเกิดขึ้นแก่การทำนาและเลี้ยงปลาของโจทก์อย่างแน่นอน ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 กลบร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 เพื่อ มิให้โจทก์ได้ใช้น้ำที่ไหลผ่านร่องน้ำนั้นในการทำนาและเลี้ยงปลาต่อไป ย่อมเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่น เป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 เปิดร่องน้ำนั้นเพื่อโจทก์จะได้ใช้น้ำที่ผ่านมาทางร่องน้ำนี้ทำนาและเลี้ยงปลาตามเดิมต่อไปได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งหกเปิดร่องน้ำในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 9120 ตำบลอบทม อำเภอวิเศษไชยชาญ จังหวัดอ่างทอง ของจำเลยทั้งหกมีความกว้าง 1.50 เมตร ยาวตลอดแนวที่ดินของจำเลยทั้งหกด้านทิศตะวันตกเลียบทางสาธารณประโยชน์เป็นระยะทางประมาณ 50 เมตร และให้ร่องน้ำดังกล่าวตกเป็นทางจำเป็นและทางน้ำภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โฉนดที่ดินเลขที่ 14685 ตำบลโพธิ์ม่วงพันธ์ (อบทม) อำเภอสามโก้ (วิเศษชัยชาญ) จังหวัดอ่างทอง และโฉนดที่ดินเลขที่ 4507 ตำบลอบทม อำเภอวิเศษไชยชาญ จังหวัดอ่างทอง โดยให้จำเลยทั้งหกไปจดทะเบียนภาระจำยอมต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดอ่างทองให้ปรากฏสิทธิในโฉนดที่ดินของจำเลยทั้งหก หากจำเลยทั้งหกไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งหก กับให้จำเลยทั้งหกชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยทั้งหกจะเปิดร่องน้ำในที่ดินของจำเลยทั้งหกให้โจทก์ใช้ได้ตามปกติ

จำเลยทั้งหกให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ศาลชั้นต้นอนุญาต และมีคำสั่งจำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ออกจากสารบบความ

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 เปิดร่องน้ำที่จำเลยที่ 1 ถมดินกลบร่องน้ำเดิมในโฉนดที่ดินเลขที่ 9120 ตำบลอบทม อำเภอวิเศษไชยชาญ จังหวัดอ่างทอง ของจำเลยที่ 1 ให้มีความกว้างและความลึกเท่ากับร่องน้ำที่เชื่อมต่อมาจากที่ดินซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกับที่ดินของจำเลยที่ 1 แต่ความกว้างต้องไม่เกิน 1.50 เมตร ตามที่โจทก์ขอ ส่วนความยาวให้เท่ากับร่องน้ำเดิมที่จำเลยที่ 1 ถมดินกลบ คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ

จำเลยที่ 1 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยที่ 1 ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 ต้องเปิดร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 หรือไม่ โดยจำเลยที่ 1 ฎีกาว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 เปิดร่องน้ำโดยอ้างว่าเป็นทางจำเป็นและตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าเป็นทางจำเป็นและภาระจำยอมก็ต้องพิพากษายกฟ้อง การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าเป็นเรื่องละเมิดก็ดี ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาว่าเป็นเรื่องน้ำไหลตามธรรมดาจากที่ดินสูงมายังที่ดินต่ำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1339 ก็ดี เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 และจำเลยที่ 1 มิได้ทำละเมิดต่อโจทก์นั้น เห็นว่า ฟ้องของโจทก์ได้บรรยายถึงข้อเท็จจริงโดยได้แสดงแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นไว้ชัดเจนแล้วว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินได้รับความเสียหายเพราะจำเลยทั้งหกและบริวารนำต้นไม้และดินลูกรังมาถมกลบร่องน้ำในที่ดินของจำเลยทั้งหก ซึ่งเป็นร่องน้ำที่น้ำไหลจากลำรางสาธารณะผ่านมายังที่ดินของโจทก์ ที่โจทก์ใช้น้ำนั้นในการทำนาและเลี้ยงปลา อันการทำนาได้ทำต่อเนื่องมาตั้งแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นระยะเวลา 50 ปี เป็นการบรรยายถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ร่องน้ำดังกล่าวได้ กับมีคำขอให้เปิดร่องน้ำนั้น ซึ่งในคดีแพ่งโจทก์ไม่จำเป็นต้องยกบทกฎหมายขึ้นกล่าวอ้าง เพียงแต่บรรยายข้อเท็จจริงและมีคำขอบังคับก็เป็นการเพียงพอแล้ว ส่วนบทกฎหมายใดจะใช้บังคับแก่คดีย่อมเป็นหน้าที่ของศาลที่จะยกมาปรับแก่คดีเอง ที่โจทก์บรรยายฟ้องด้วยว่าเป็นทางจำเป็นและตกเป็นภาระจำยอมก็เพียงเป็นความเข้าใจของโจทก์ เมื่อศาลเห็นว่าไม่ใช่เรื่องทางจำเป็นและภาระจำยอม แต่เป็นเรื่องอื่นที่ไม่เกินไปกว่าหรือนอกจากข้อเท็จจริงที่ปรากฏในคำฟ้อง ศาลก็ยกบทกฎหมายเรื่องอื่นนั้นมาปรับแก่คดีได้ ไม่จำต้องพิพากษายกฟ้องดังที่จำเลยที่ 1 ฎีกา แต่ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาว่าเป็นเรื่องน้ำไหลตามธรรมดาจากที่ดินสูงมายังที่ดินต่ำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1339 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงยังไม่ชัดว่าที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่สูงกว่าที่ดินของโจทก์ จึงไม่เข้าบทกฎหมายตามมาตรา 1339 แต่ข้อเท็จจริงได้ความชัดว่า โจทก์และเจ้าของที่ดินเดิมใช้น้ำจากคลองชลประทานผ่านร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 ในการทำนามาเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้วตั้งแต่ก่อนที่ดินเป็นของจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 1 รู้ดี แสดงว่าจำเลยที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าถ้าจำเลยที่ 1 กลบร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 เสีย ผลเสียหายย่อมเกิดขึ้นแก่การทำนาและเลี้ยงปลาของโจทก์อย่างแน่นอน ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 กลบร่องน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 เพื่อมิให้โจทก์ได้ใช้น้ำที่ไหลผ่านร่องน้ำนั้นในการทำนาและเลี้ยงปลาต่อไป ย่อมเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่น เป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัย โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 เปิดร่องน้ำนั้นเพื่อโจทก์จะได้ใช้น้ำที่ผ่านมาทางร่องน้ำนี้ทำนาและเลี้ยงปลาตามเดิมต่อไปได้ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ร่องน้ำที่จำเลยที่ 1 ปิดอยู่ในที่ดินของจำเลยที่ 1 แต่เดิมมาไม่มีบ้านของจำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินนี้ การที่มีร่องน้ำอยู่จึงไม่ทำให้เกิดความไม่สะดวกแก่การใช้ที่ดินมากนัก แต่ต่อมาจำเลยที่ 1 ปลูกบ้านลงในที่ดินนี้ การที่จะยังคงมีร่องน้ำอยู่ย่อมทำให้จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายและไม่สะดวกแก่การใช้ที่ดินเป็นอย่างมากดังจะเห็นได้ตามภาพถ่ายชั้นบังคับคดีตามสำนวนอันดับ 106 และคดีได้ความตามคำเบิกความของพยานทั้งสองฝ่ายว่า ก่อนฟ้องไม่กี่ปีฝ่ายโจทก์ใช้รถแบ็กโฮขุดร่องน้ำเฉพาะส่วนที่ผ่านที่ดินของฝ่ายจำเลยและฝ่ายโจทก์ แล้วนำท่อน้ำไปฝังและกลบเฉพาะร่องน้ำส่วนที่ผ่านที่ดินของฝ่ายโจทก์ หลังจากจำเลยที่ 1 กลบร่องน้ำแล้วโจทก์ยังเสนอขอให้โจทก์ฝังท่อน้ำผ่านที่ดินของจำเลยที่ 1 นอกจากนี้ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น ศาลชั้นต้นให้สำนักงานที่ดินจังหวัดอ่างทองทำแผนที่วิวาท เพื่อใช้ไกล่เกลี่ย โจทก์ก็ยังเสนอฝังท่อน้ำโดยขอฝังท่อน้ำชิดแนวเขตที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านทิศตะวันตก ตามแผนที่วิวาท (สำนวนอันดับ 26) ศาลฎีกา เห็นว่า เพื่อความเป็นธรรมและเป็นการบรรเทาความเสียหายของจำเลยที่ 1 โดยที่โจทก์ยังคงได้ใช้น้ำจากคลองชลประทานผ่านที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่ดังเดิม สมควรกำหนดให้โจทก์ฝังท่อน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 ขนาดของท่อน้ำเท่ากับท่อน้ำที่โจทก์ฝังในที่ดินของโจทก์ โดยให้ฝังชิดแนวเขตที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านทิศตะวันตกที่ติดกับทางสาธารณประโยชน์ตลอดแนวที่น้ำผ่านที่ดินของจำเลยที่ 1 และกลบให้เรียบร้อยด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 เปิดร่องน้ำที่จำเลยที่ 1 ถมดินกลบร่องน้ำเดิมในที่ดินของจำเลยที่ 1 โฉนดที่ดินเลขที่ 9120 ตำบลอบทม อำเภอวิเศษไชยชาญ จังหวัดอ่างทอง แล้วให้โจทก์ฝังท่อน้ำในที่ดินของจำเลยที่ 1 ขนาดของท่อน้ำเท่ากับท่อน้ำที่โจทก์ฝังในที่ดินของโจทก์ โดยให้ฝังชิดแนวเขตที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านทิศตะวันตกที่ติดกับทางสาธารณประโยชน์ตลอดแนวที่น้ำผ่านที่ดินจำเลยที่ 1 ให้น้ำไหลผ่านท่อน้ำที่ฝังสู่ท่อน้ำในที่ดินของโจทก์ได้ และกลบร่องน้ำเดิมและกลบท่อน้ำที่ฝังให้เรียบร้อย ทั้งนี้ด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

(ประทีป ดุลพินิจธรรมา-โสภณ โรจน์อนนท์-สุริยง ลิ้มสถิรานันท์)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8444/2554

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม. 148

คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้มาโดยอายุความ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า ทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยอายุความ คดีถึงที่สุดแล้ว ซึ่งสิทธิของโจทก์ที่ได้ทางภาระจำยอมโดยอายุความ ย่อมได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายอยู่แล้ว โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอม ดังนี้ แม้คำขอบังคับท้ายฟ้องจะแตกต่างกันก็ตาม แต่ประเด็นที่ต้องพิจารณาก็เนื่องมาจากมูลฐานเดียวกัน คือ ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ เป็นกรณีที่โจทก์สามารถเรียกร้องโดยมีคำขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมในคดีก่อนได้อยู่แล้วแต่โจทก์มิได้เรียกร้องมาในคดีก่อน กลับนำมาฟ้องเรียกร้องเป็นคดีนี้ จึงเป็นประเด็นที่วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน เป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อน ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยจดทะเบียนทางภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 24393 ตำบลบ้านยาง อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ หากจำเลยไม่กระทำการจดทะเบียน ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เคยฟ้องจำเลยขอให้พิพากษาว่าทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 24393 ตำบลบ้านยาง อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 24219 ตำบลบ้านยาง อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยอายุความ ตามคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 147/2545 ของศาลชั้นต้น ต่อมาศาลอุทธรณ์ภาค 3 มีคำพิพากษายืนตามศาลชั้นต้นในประเด็นดังกล่าว ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 คดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 2041/2545 คดีถึงที่สุดแล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นฟ้องซ้ำกับคดีดังกล่าวหรือไม่ เห็นว่า คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้มาโดยอายุความ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยอายุความ คดีถึงที่สุดแล้ว ซึ่งสิทธิของโจทก์ที่ได้ทางภาระจำยอมโดยอายุความย่อมได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายอยู่แล้ว โจทก์มาฟ้องคดีนี้ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอม ดังนี้ แม้คำขอบังคับท้ายฟ้องจะแตกต่างกันก็ตาม แต่ประเด็นที่ต้องพิจารณาก็เนื่องมาจากมูลฐานเดียวกันคือ ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ เป็นกรณีที่โจทก์สามารถเรียกร้องโดยมีคำขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมในคดีก่อนได้อยู่แล้ว แต่โจทก์มิได้เรียกร้องมาในคราวเดียวกันในคดีก่อน กลับนำมาฟ้องเรียกร้องเพิ่มเติมเป็นคดีนี้ จึงเป็นประเด็นที่วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกันเป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148 โจทก์หาอาจอ้างความรู้เท่าไม่ถึงการณ์และความเข้าใจคลาดเคลื่อนสำคัญผิดไป หาได้ไม่ และคำพิพากษาของศาลฎีกาที่โจทก์อ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ส่วนฎีกาของโจทก์นอกจากนี้ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

(อดิศักดิ์ ปัตรวลี-พิศาล อัยยะวรากูล-ประยูร ณ ระนอง)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3996/2554

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1382, 1401

ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้ง 3 แปลง เดิมเป็นทางเกวียนมาก่อน บิดาโจทก์และโจทก์รวมทั้งชาวบ้านใช้ทางพิพาทเข้าออกไปมาจากหมู่บ้านไปทุ่งนาก่อนที่จะมีคลองชลประทาน จนกระทั่งปี 2523 ได้ขุดทางเกวียนเป็นคลองส่งน้ำจากคลองชลประทานแล้วใช้ที่ดินที่ขุดทางเกวียนถมเป็นทางพิพาท แต่กลับได้ความจากคำเบิกความของ บ. บิดาโจทก์ว่า ที่ดินที่ บ. ไปทำนาคือที่ดินที่เช่าจาก ศ. เจ้าของเดิมก่อนขายที่ดินให้แก่จำเลยทั้ง 3 แปลง บ. กับชาวบ้านใช้ทางพิพาทเดิมไปทำนาเพียงให้วัวควายเทียมเกวียนลากข้าวผ่านเป็นประจำ ไม่ปรากฏว่ามีการใช้ทางพิพาทออกไปสู่ทางสาธารณะใด การใช้ทางพิพาทเป็นทางวัวควายเดินผ่านที่ดินไปทำนาเป็นการใช้ทางพิพาทโดยวิสาสะตามประเพณีของชาวบ้านซึ่งอยู่ใกล้เคียงกันเดินผ่านที่ดินของบุคคลอื่นไปเท่านั้น แม้มีการขุดทางเกวียนเป็นคูน้ำแล้วนำดินมาถมเป็นทางพิพาทเมื่อปี 2523 ก็ปรากฏว่าบิดา ศ. ให้ บ. เป็นผู้ดูแลเข้าทำประโยชน์ในที่ดินทั้ง 3 แปลง ลักษณะดังกล่าวเป็นการใช้ทางพิพาทโดยบิดา ศ. และ ศ. เป็นผู้ให้ความยินยอมและหลังจาก ศ. ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9259 และ 3365 ให้แก่จำเลยเมื่อปี 2532 และปี 2535 บ. ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 33383 ที่ บ. เบิกความว่าซื้อจาก ศ. ให้แก่จำเลย จำเลยยกร่องคันดินทำเป็นสวนส้มและทำประตูและรั้วปิดกั้นทางเข้าออกทางพิพาท โจทก์ได้รับมอบกุญแจจากจำเลยเพื่อใช้ปิดเปิดประตูรั้วเข้าออกทางพิพาทเป็นการแสดงว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางผ่านโดยวิสาสะหรือโดยได้รับอนุญาตจากจำเลย พยานหลักฐานโจทก์ฟังไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอม แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทนานเพียงใด ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ หรือเป็นทางสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอม หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยรื้อถอนประตูรั้วเหล็กที่ปิดกั้นทางพิพาท

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนจำเลย 1,500 บาท

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ฎีกาโต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 49388 ตำบลดอนโพธิ์ทอง อำเภอเมืองสุพรรณบุรี จังหวัดสุพรรณบุรี จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 9259 ตำบลดอนกำยาน อำเภอเมืองสุพรรณบุรี (ท่าพี่เลี้ยง) จังหวัดสุพรรณบุรี ที่ดินโฉนดเลขที่ 3365 ตำบลดอนกำยาน อำเภอเมืองสุพรรณบุรี จังหวัดสุพรรณบุรี และที่ดินโฉนดเลขที่ 33383 ตำบลดอนโพธิ์ทอง (ดอนกำยาน) อำเภอเมืองสุพรรณบุรี จังหวัดสุพรรณบุรี ทางพิพาทปรากฏตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ. 8 ติดต่อกับถนนสายดอนกุ่มทิพย์ - วังน้ำเย็น มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์หรือไม่ โจทก์นำสืบว่า ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้ง 3 แปลง เดิมเป็นทางเกวียนมาก่อน บิดาโจทก์และโจทก์รวมทั้งชาวบ้านใช้ทางพิพาทเข้าออกไปมาจากหมู่บ้านไปทุ่งนาก่อนที่จะมีคลองชลประทาน จนกระทั่งปี 2523 ได้ขุดทางเกวียนเป็นคลองส่งน้ำจากคลองชลประทานแล้วใช้ดินที่ขุดทางเกวียนถมเป็นทางพิพาท แต่กลับได้ความจากคำเบิกความของนายบัวคลี่ พยานโจทก์ซึ่งเป็นบิดาโจทก์ว่า ที่ดินที่นายบัวคลี่ไปทำนาคือที่ดินที่เช่าจากนายศุภชัย เจ้าของเดิมก่อนขายที่ดินให้แก่จำเลยทั้ง 3 แปลง นายบัวคลี่กับชาวบ้านใช้ทางพิพาทเดิมไปทำนาเพียงให้วัวควายเทียมเกวียนลากข้าวผ่านเป็นประจำ ไม่ปรากฏว่ามีการใช้ทางพิพาทออกไปสู่ทางสาธารณะใด ทั้งนายบัวคลี่เบิกความว่า ถนนสายดอนกุ่มทิพย์ - วังน้ำเย็น เพิ่งสร้างได้ประมาณ 3 ปี การใช้ทางพิพาทเป็นทางวัวควายเดินผ่านที่ดินไปทำนาเป็นการใช้ทางพิพาทโดยวิสาสะตามประเพณีของชาวบ้านซึ่งอยู่ใกล้เคียงกันเดินผ่านที่ดินของบุคคลอื่นไปเท่านั้น แม้มีการขุดทางเกวียนเป็นคูน้ำแล้วนำดินมาถมเป็นทางพิพาทเมื่อปี 2523 ก็ปรากฏว่าบิดานายศุภชัยให้นายบัวคลี่เป็นผู้ดูแลเข้าทำประโยชน์ในที่ดินทั้ง 3 แปลง ลักษณะดังกล่าวเป็นการใช้ทางพิพาทโดยบิดานายศุภชัยและนายศุภชัยเป็นผู้ให้ความยินยอม และหลังจากนายศุภชัยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 9259 และ 3365 ให้แก่จำเลยเมื่อปี 2532 และปี 2535 นายบัวคลี่ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 33383 ที่นายบัวคลี่เบิกความว่าซื้อจากนายศุภชัยให้แก่จำเลย จำเลยยกร่องคันดินทำเป็นสวนส้ม และทำประตูและรั้วปิดกั้นทางเข้าออกทางพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ. 14 และ ล. 2 ซึ่งได้ความจากคำเบิกความของโจทก์และจำเลยว่า โจทก์ได้รับมอบกุญแจจากจำเลยเพื่อใช้ปิดเปิดประตูรั้วเข้าออกทางพิพาท เป็นการแสดงว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางผ่านโดยวิสาสะหรือโดยได้รับอนุญาตจากจำเลย พยานหลักฐานโจทก์ฟังไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอม แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทนานเพียงใด ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ทางพิพาทเป็นทางสาธารณะหรือไม่ เห็นว่า ตามคำเบิกความของนายศุภชัยและนายบัวคลี่พยานโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินให้แก่จำเลยไม่ปรากฏว่าทั้งนายศุภชัยและนายบัวคลี่ได้อุทิศที่ดินที่เป็นทางพิพาทให้เป็นทางสาธารณะก่อนขายให้แก่จำเลย ทั้งการที่โจทก์รับกุญแจจากจำเลยเพื่อใช้ปิดเปิดประตูรั้วเข้าออกทางพิพาทย่อมเป็นการแสดงว่าทางพิพาทไม่ใช่ทางสาธารณะ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนจำเลย

(ชำนาญ รวิวรรณพงษ์-สุรศักดิ์ สุวรรณประกร-สุรพันธุ์ ละอองมณี)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2745/2554

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1199/2554

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14015/2553

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1401

ขณะที่ ส. ซื้อที่ดินแปลงแรก และต่อมา พ. ซื้อที่ดินแปลงที่ 2 นั้น ส. และ พ. อยู่กินฉันสามีภริยาแล้ว แม้จะไม่ได้ความว่า ส. และ พ. ได้จดทะเบียนสมรสกันโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ แต่ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างอยู่กินฉันสามีภริยาต้องถือว่าเป็นเจ้าของร่วมกัน ทั้งการที่จะมีภาระจำยอมได้จะต้องมีที่ดินสองแปลงโดยที่ดินแปลงหนึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง และการที่จะได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 จะต้องเป็นการใช้เพื่อตน มิใช่เป็นการอาศัยเมื่อการใช้สิทธิในที่ดินของ ส. ทั้งสองแปลงเป็นการใช้ในฐานะเจ้าของที่ดินร่วมกันกับ พ. มิใช่เป็นการใช้ในที่ดินของผู้อื่นอันจะเป็นผลให้ได้สิทธิภาระจำยอมในช่วงเวลาดังกล่าว โจทก์จะนำสิทธิที่ ส. มีอยู่ในที่พิพาทมานับต่อเนื่องกับสิทธิที่โจทก์ได้รับเพื่อให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินแปลงพิพาทหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ได้รับโอนที่ดินมีโฉนดจาก ส. ในปี 2536 นับถึงวันฟ้องคดีนี้ยังไม่ถึง 10 ปี ทางพิพาทจึงยังไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมโดยอายุความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทกว้าง 6 เมตร เยาว 16.80 เมตร บนที่ดินโฉนดเลขที่ 41325 เลขที่ดิน 1195 ตำบลในเมือง อำเภอพิมาย จังหวัดนครราชสีมา ทางด้านทิศใต้เป็นทางภาระจำยอมและทางจำเป็นของที่ดินโจทก์ให้จำเลยนำโฉนดที่ดินดังกล่าวจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมหรือทางจำเลยเป็นในส่วนที่พิพาท หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมหรือทางจำเป็น ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยรื้อถอนประตูเหล็กและโรงจอดรถสิ่งกีดขวางทางพิพาทออกจากทางพิพาท

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยเปิดทางพิพาทกว้าง 3 เมตร จากที่ดินของโจทก์ยาวตลอดแนวที่ดินจำเลยออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์บนโฉนดเลขที่ 41325 เลขที่ดิน 1195 ตำบลในเมือง อำเภอพิมาย จังหวัดนครราชสีมา ด้านทิศใต้ตามฟ้อง และให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมกว้าง 3 เมตร ยาวตลอดที่ดินของจำเลยทางด้านทิศใต้จนจรดทางสาธารณประโยชน์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยรื้อถอนประตูเหล็ก โรงจอดรถ สิ่งกีดขวางทางพิพาทออกจากทางพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ให้จำเลยชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความทั้งสองศาลให้จำนวน 4,500 บาท

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นบุตรเขยและจำเลยเป็นบุตรของนายแสวง กับนางสมพร เมื่อปี 2506 นายแสวงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16477 ตำบลในเมือง อำเภอพิมาย จังหวัดนครราชสีมาจากนายชัง แล้วอาศัยที่ดินของนายชังเดินออกสู่ทางสาธารณะ ต่อมาเมื่ปี 2530 นายสมพรซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 41325 ตำบลในเมือง อำเภอพิมาย จังหวัดนครราชสีมาจากนายแก้ว ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของนายแสวงเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะเมื่อปี 2536 นายแสวงขายที่ดินที่ซื้อจากนายชังให้โจทก์ ต่อมาปี 2538 นางสมพรโอนที่ดินแปลงที่ซื้อจากนายแก้วให้จำเลย

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความหรือไม่ โจทก์มีนายแสวงเบิกความว่า ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16477 ตำบลในเมือง อำเภอพิมาย จังหวัดนครราชสีมา จากนายชัง เมื่อปี 2506 จากนั้นอีก 1 ปี จึงได้ปลูกบ้านพักอาศัยกับบุตรสาวคนโตและบุตรเขย เมื่อปลูกบ้านเสร็จแล้วจะออกถนนใหญ่จะต้องผ่านที่ดินของนายชัง ต่อมานายแก้วได้จัดสรรที่ดินขายและสร้างถนนกว้าง 4 เมตร เป็นทางสาธารณะเพื่อออกสู่ถนนพิมาย-ตลาดแค นางสมพรภริยาพยานได้ซื้อที่ดินจัดสรรของนายแก้วโฉนดเลขที่ 41325 เมื่อปี 2530 และได้ใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะตลอดมา นอกจากนี้โจทก์มีนางสมพรและพยานโจทก์ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นบุตรของนายแสวงกับนางสมพรและเป็นที่สาวจำเลยเบิกความในทำนองเดียวกันว่า นางสมพรได้อยู่กินเป็นสามีภริยากับนายแสวง และได้ซื้อที่ดินของนายชังเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย ต่อมานางสมพรได้ซื้อที่ดินของนายแก้วเพื่อเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะ ข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบทั้งหมดจึงรับฟังโดยสรุปได้ว่า ขณะที่นายแสวงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 16477 ของนายชัง และต่อมานางสมพรซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 41325 ของนายแก้ว นายแสวงและนางสมพรอยู่กินฉันสามีภริยาและมีบุตรด้วยกันแล้ว แม้ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยนำสืบจะไม่ได้ความว่านายแสวงและนางสมพรได้จดทะเบียนสมรสกันโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ แต่ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างอยู่กินฉันสามีภริยาต้องถือว่าเป็นเจ้าของร่วมกัน ฉะนั้น การที่จะมีภาระจำยอมได้จะต้องมีที่ดินสองแปลงโดยที่ดินแปลงหนึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินอีกแปลงหนึ่งและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 กำหนดในเรื่องที่จะได้ภาระจำยอมโดยอายุความจะต้องเป็นการใช้เพื่อตน มิใช่เป็นการอาศัย ข้อเท็จจริงที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น เห็นว่า การใช้สิทธิในที่ดินของนายแสวงทั้งสองแปลงเป็นการใช้ในฐานะเจ้าของที่ดินร่วมกันกับนางสมพร มิใช่เป็นการใช้ในที่ดินของผู้อื่นอันจะเป็นผลให้ได้สิทธิภาระจำยอม ในช่วงเวลาดังกล่าว โจทก์จะนำสิทธิที่นายแสวงมีอยู่ในที่พิพาทมานับต่อเนื่องกับสิทธิที่โจทก์ได้รับเพื่อให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินแปลงพิพาทหาได้ไม่ เมื่อข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบปรากฏว่า โจทก์ได้รับโอนที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 16477 จากนายแสวงเมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2536 นับถึงวันฟ้องคดีนี้ (วันที่ 1 ธันวาคม 2542) ยังไม่ถึง 10 ปี ทางพิพาทจึงยังไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น"

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 6,000 บาท

(พินิจ สุเสารัจ-สมศักดิ์ ตันติภิรมย์-วีรา ไวยหงษ์ รินทร์ศรี)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12102/2553

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1382, 1401, 1349

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม. 142, 249

โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิ ป.ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมิใช่เป็นการใช้สิทธิในทางพิพาทอันเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินจึงไม่ก่อให้เกิดภาระจำยอม หลังจากจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของทางพิพาท โจทก์ทั้งสามมิได้มีพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าใช้ทางพิพาทโดยมีเจตนาเพื่อให้ได้ทางภาระจำยอม โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะอาศัยความเกี่ยวพันในทางเครือญาติ ถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทในลักษณะเป็นปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แม้โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสองกว่าสิบปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401

คำฟ้องของโจทก์ทั้งสามขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแต่ประการเดียว แม้คำฟ้องบรรยายว่า ที่ดินของโจทก์ที่ 1 และที่ 2 มีที่ดินของบุคคลอื่นล้อมรอบ ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะประโยชน์ก็ตาม แต่โจทก์ทั้งสามมิได้ขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นด้วย ชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทแต่เพียงว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ และจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนประตูเหล็กและรั้วออกไปหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เมื่อศาลยกฟ้องโจทก์ทั้งสามด้วยเหตุผลดังกล่าว จึงไม่ตัดสิทธิโจทก์ทั้งสามจะฟ้องใหม่ในเรื่องทางจำเป็น

โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปิดกั้นทางพิพาท และจดทะเบียนภาระจำยอมทางพิพาท หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ทางกว้าง 4 เมตร ภายในเส้นสีน้ำเงินตามแผนที่พิพาทลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2542 บนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 109 ตำบลหน้าเมือง (ดงพระราม) อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัดปราจีนบุรี ของจำเลยทั้งสองตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 59 ตำบลดงพระราม อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัดปราจีนบุรี ของโจทก์ทั้งสาม ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปิดกั้นออกจากทางดังกล่าวให้คงมีความกว้างตามแผนที่พิพาท ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนทางภาระจำยอมต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายใน 15 วัน นับแต่วันทราบคำบังคับ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

ก่อนศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับอุทธรณ์ จำเลยที่ 1 ถึงแก่ความตาย นางสุนันท์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต

จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ทางพิพาทกว้าง 4 เมตรตามแผนที่พิพาท และแผนที่สังเขปท้ายคำฟ้องบนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 109 หมู่ที่ 1 ตำบลหน้าเมือง (ดงพระราม) อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัดปราจีนบุรี เป็นทางจำเป็นแก่โจทก์ทั้งสามและบริวารในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 59 หมู่ที่ 1 ตำบลดงพระราม อำเภอเมืองปราจีนบุรี จังหวัดปราจีนบุรีมีสิทธิใช้ ให้จำเลยทั้งสองรื้อสิ่งกีดขวางออก ห้ามขัดขวาง แต่โจทก์ทั้งสามต้องร่วมกันใช้ค่าทดแทนให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 30,000 บาท คำขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองนั้นให้ยก คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นแก่โจทก์ทั้งสาม 250 บาท และคืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์แก่จำเลยทั้งสอง 250 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์นอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสอง ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามประการแรกว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ โจทก์ทั้งสามอ้างว่า ขณะที่นางเป๊ะและนายลาวยังมีชีวิตบุคคลทั้งสองและโจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านทางภาระจำยอมในที่ดินของนางปุ้ยเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว หลังจากโจทก์ที่ 1 แบ่งแยกที่ดินของนางเป๊ะให้จำเลยที่ 1 ส่งผลให้ทางพิพาทอยู่ในที่ดินของจำเลยทั้งสองแต่โจทก์ทั้งสามยังคงใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตลอดมา เห็นว่า ขณะที่นางเป๊ะยังมีชีวิตอยู่ โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธินางเป๊ะซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมิใช่เป็นการใช้สิทธิในทางพิพาทอันเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินจึงไม่ก่อให้เกิดภาระจำยอม หลังจากจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของทางพิพาทแล้ว โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทโดยมิได้ทำการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงทางพิพาทแต่อย่างใด ทางพิพาทยังคงอยู่ในสภาพเดิมจนกระทั่งเมื่อปี 2540 จำเลยทั้งสองทำประตูเหล็กและรั้วในทางพิพาท โจทก์ทั้งสามมิได้มีพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าใช้ทางพิพาทโดยมีเจตนาเพื่อให้ได้ภาระจำยอม โจทก์ทั้งสามกับจำเลยทั้งสองเป็นญาติที่ใกล้ชิดกัน จึงฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะอาศัยความเกี่ยวพันในทางเครือญาติเป็นประการสำคัญ ถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้โจทก์ทั้งสามใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสองมากว่าสิบปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ฎีกาของโจทก์ทั้งสามข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองต่อไปมีว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ เห็นว่า คำฟ้องของโจทก์ทั้งสาม ขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแต่ประการเดียว แม้คำฟ้องได้บรรยายว่า ที่ดินของโจทก์ที่ 1 และที่ 2 มีที่ดินของบุคคลอื่นล้อมรอบไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะประโยชน์ก็ตาม แต่โจทก์ทั้งสามมิได้ขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นด้วยทั้งในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทแต่เพียงว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ และจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนประตูเหล็กและรั้วออกไปหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นมิชอบด้วยกฎหมาย ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง แต่โจทก์ทั้งสามมีสิทธิฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 และ 1350 คดีไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้ออื่นอีกต่อไป

พิพากษากลับให้ยกฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ทั้งสามจะฟ้องใหม่ในเรื่องทางจำเป็น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ

(พงษ์ศักดิ์ วีระเสถียร-สิริรัตน์ จันทรา-ชาลี ทัพภวิมล)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9325/2553

การฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นโจทก์จะฟ้องได้ต่อเมื่อที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1349 แต่หากเป็นกรณีแบ่งแยกที่ดินแปลงเดียวกัน ทำให้ที่ดินที่แบ่งแยกนั้นแปลงใดไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะซึ่งหมายถึงทางสาธารณะที่มีอยู่ในขณะแบ่งแยกนั้นแล้ว ก็จะเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1350 เมื่อปรากฏว่า การแบ่งแยกที่ดินพิพาทกับที่ดินของโจทก์ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1275 กระทำกันในปี 2531 ก่อนมีถนนพุทธมณฑลสาย 1 ในปี 2541 กรณีจึงไม่อาจนำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1350 มาบังคับได้

ทางจากที่ดินของโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะทั้ง 3 ทาง เป็นเส้นทางที่ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นและไม่ปรากฏว่าเป็นทางสาธารณะ อีกทั้งไม่ใช่ทางที่เป็นภารยทรัพย์ของที่ดินของโจทก์ ซึ่งเจ้าของอาจจะอนุญาตให้โจทก์ใช้ทางดังกล่าวหรือไม่ก็ได้ และแม้เจ้าของที่ดินนั้นจะยินยอมให้โจทก์ผ่านที่ดินของตนได้ก็ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย ประกอบกับมีระยะทางจากที่ดินของโจทก์ไปสู่ทางสาธารณะไกลไม่สะดวก จึงฟังได้ว่า ที่ดินของโจทก์ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของผู้อื่นจนไม่อาจออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้ แต่การที่จะเปิดทางจำเป็นนั้น ต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของโจทก์โดยคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยที่ดินพิพาทให้เสียหายน้อยที่สุด

จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนเป็นเงิน 2,000,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระเป็นเงิน 420,000 บาทแล้ว จำเลยฎีกาขอให้ชดใช้เป็นเงินจำนวนตามที่ขอในฟ้องและชำระค่าขึ้นศาลเต็มจำนวนดังกล่าวมา อันเป็นการชำระค่าขึ้นศาลเกินมา จึงให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่ชำระเกินมาให้แก่จำเลย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7436/2553

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7153/2553

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3560/2553

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1349, 1387

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม. 142

โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 10580 ตำบลตะนาวศรี (ตลาดขวัญ) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี และบ้านเลขที่ 45 หมู่ที่ 8 ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านเลขที่ 43/3 ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี บุคคลที่พักอาศัยอยู่ในบ้านเลขที่ 45 ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว เพราะไม่มีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้ ต่อมาจำเลยปิดกั้นทางโดยทำประตูเหล็กใส่กุญแจ ขอให้บังคับจำเลยเปิดทางดังกล่าว ให้จำเลยไปจดทะเบียนทางภาระจำยอมและทางจำเป็นในโฉนดที่ดินเลขที่ 10579 ตำบลตะนาวศรี (ตลาดขวัญ) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี ของโจทก์ที่ 1 กว้าง 1 เมตร ยาวตลอดแนว หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยเปิดทางจำเป็นในที่ดินโฉนดเลขที่ 10579 ตำบลตะนาวศรี อำเภอนนทบุรี (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี กว้าง 1.04 เมตร ยาว 17.05 เมตร ตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 1 โฉนดเลขที่ 10580 ตำบลตะนาวศรี อำเภอนนทบุรี (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี โดยให้โจทก์ที่ 1 จ่ายค่าทดแทนแก่จำเลย 40,000 บาท ยกฟ้องโจทก์ที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับคำขออื่นให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยเปิดทางพิพาทตามหมายสีแดงในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ให้จำเลยไปจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 10579 ตำบลบางตะนาวศรี อำเภอนนทบุรี (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี ของจำเลย เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 10580 ตำบลบางตะนาวศรี อำเภอนนทบุรี (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี ของโจทก์ที่ 1 หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นฎีกาฟังยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2547 โจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 10580 ตำบลตะนาวศรี (ตลาดขวัญ) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี มีบ้านเลขที่ 45 ปลูกอยู่ที่ดินแปลงนี้ด้านทิศตะวันตกติดแม่น้ำเจ้าพระยา ด้านทิศใต้ติดคลองวัดเขมา ตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 10579 ร่วมกับบุคคลอื่นทางพิพาทกว้าง 1.30 เมตร ยาว 17 เมตร ในกรอบสีแดงตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 อยู่ในเขตที่ดินของจำเลย คือส่วนที่เป็นพื้นปูนซีเมนต์ มีโอ่งน้ำและกระถางต้นไม้ตั้งอยู่ในประตูรั้วโปร่งสีเทาตามภาพถ่าย ส่วนที่ปรากฏในภาพที่ 1 ของภาพถ่ายมีกองวัสดุโต๊ะเก้าอี้กองไว้ในวงกลมด้วยหมึกสีแดงคือส่วนที่อยู่ในกรอบสีเขียวของแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ที่จำเลยอ้างว่าเป็นทางเดินที่โจทก์ที่ 1 สามารถใช้เดินผ่านจากบ้านเลขที่ 45 ออกสู่ทางสาธารณะได้เพราะเป็นที่ดินที่อยู่ติดกับตึกแถวที่โจทก์ที่ 1 เช่าอยู่อาศัยมา 20 กว่าปีแล้ว ตึกแถวที่โจทก์ที่ 1 เช่าพักอาศัย คือ ตึกแถวที่มีประตูเหล็กยืดสีฟ้าตามภาพถ่าย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นมิใช่ทางภาระจำยอม โจทก์พอใจและไม่อุทธรณ์ ประเด็นเรื่องภาระจำยอมจึงถึงที่สุดไปแล้ว ศาลอุทธรณ์ภาค 1 จึงไม่มีอำนาจหยิบยกขึ้นมาวินิจฉัยว่าทางพิพาทไม่ใช่ทางจำเป็นแต่เป็นทางภาระจำยอมปัญหานี้ เห็นว่าโจทก์ที่ 1 ฟ้องตั้งรูปคดีว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมและทางจำเป็นศาลชั้นต้นพิพากษาว่าเป็นทางจำเป็น แม้โจทก์ที่ 1 มิได้อุทธรณ์ หากศาลอุทธรณ์ภาค 1 เห็นว่าทางพิพาทไม่ใช่ทางจำเป็นเพราะที่ดินและบ้านของโจทก์ที่ 1 อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งเป็นทางสาธารณะอยู่แล้ว ทางพิพาทจึงไม่เป็นทางจำเป็น ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ก็มีอำนาจวินิจฉัยว่าเป็นทางภาระจำยอมได้ ไม่เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น

ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยมีว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 หรือไม่ โจทก์ที่ 1 นำสืบว่าโจทก์ที่ 1 เช่าตึกแถวเลขที่ 43/8, 43/9 และ 43/10 อยู่อาศัยมาประมาณ 26 ปี คือ ตึกแถวที่มีประตูเหล็กยืดสีฟ้าตามภาพที่ 1 วัสดุสิ่งของที่วางกองไว้ตรงข้างตึกที่โจทก์ที่ 1 เช่าตรงส่วนในวงกลมด้วยหมึกสีแดงของภาพถ่ายภาพที่ 1 คือที่ดินของเจ้าของตึกแถวที่โจทก์ที่ 1 เช่าอยู่ ซึ่งคือส่วนที่อยู่ในกรอบเส้นสีเขียวตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 บ้านเลขที่ 45 พร้อมที่ดินที่โจทก์ที่ 1 ซื้อมาคือส่วนที่อยู่ในกรอบพื้นที่สีดำตามที่วิวาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ซึ่งอยู่ติดกับด้านหลังของตึกแถวทั้งสามห้องที่โจทก์ที่ 1 เช่าอยู่ ก่อนที่โจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 45 จากนายสุรชาติ โจทก์ที่ 1 เห็นคนที่พักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 45 และคนในละแวกนั้นใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะมากกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 45 เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2547 ต่อมาวันที่ 29 กรกฎาคม 2547 จำเลยปิดประตูไม่ยอมให้โจทก์ที่ 1 และผู้ที่โจทก์ที่ 1 อนุญาตให้เข้าพักอาศัยที่บ้านเลขที่ 45 ของโจทก์ที่ 1 เดินผ่านทางพิพาทอีก โดยโจทก์ที่ 1 มีนายสุรชาติ มาเบิกความสนับสนุนว่า ตนเองพักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 45 ตั้งแต่เรียนหนังสือชั้นอนุบาลเรื่อยมาเป็นเวลา 10 ปีเศษ หลังจากนั้นได้ย้ายไปอยู่ที่จังหวัดลพบุรีนาน 20 ปีแล้ว ระหว่างนั้นได้ให้นางอำภา เช่าบ้านเลขที่ 45 เรื่อยมา ขณะที่นางอำภาพักที่บ้านเลขที่ 45 ใช้ทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะซึ่งเดิมเป็นสะพานไม้เปิดโล่ง ต่อมามีประตูปิดเปิดแม้โจทก์ที่ 1 จะมีนางอำภามาเบิกความสนับสนุนว่าเป็นผู้เคยเช่าบ้านเลขที่ 45 อยู่อาศัยจริง และใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะเรื่อยมาโดยเช่าอยู่อาศัยเมื่อ 10 ปีที่แล้วแต่ไม่ปรากฏจากพยานโจทก์ที่ 1 ปากใดเลยว่าหลังจากนางอำภาไม่ได้เช่าบ้านเลขที่ 45 แล้ว มีผู้ใดเช่าพักอาศัยอยู่ต่อไปอีกหรือไม่ แม้โจทก์ที่ 1 จะมีพยานอีกสามปากคือนางชำมะนาค นายสุชาติ และนางสาวจีระพรรณมาเบิกความสนับสนุนว่า ผู้ทีพักอาศัยที่บ้านเลขที่ 45 ก่อนขายให้โจทก์ที่ 1ใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะเรื่อยมาก็ตาม แต่พยานทั้งสามปากดังกล่าวไม่ใช่ผู้ที่เคยพักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 45 แต่เป็นเพียงผู้ที่อ้างว่าเคยเดินผ่านทางพิพาทไปยังบ้านเลขที่ 45 บ้างเท่านั้น โดยนางชำมะนาคอ้างว่าเคยเข้าไปเก็บเงินค่าสินค้าที่ผู้พักอาศัยที่บ้านเลขที่ 45 ติดค้างอยู่และเคยไปซักเสื้อผ้าที่ท่าน้ำบ้านเลขที่ 45 ส่วนนายสุชาติอ้างว่าเคยเดินผ่านไปอาบน้ำที่ท่าน้ำ เห็นคนที่พักอาศัยที่บ้านเลขที่ 45 เดินผ่านทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ส่วนนางสาวจีระพรรณซึ่งเป็นน้องสาวของเจ้าของตึกแถวที่โจทก์ที่ 1 เช่าอยู่อ้างว่ารู้เห็นว่ามีคนใช้ทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะขณะที่ตนเองไปเก็บค่าเช่าตึกแถวจากโจทก์ที่ 1 บุคคลทั้งสามนี้จึงเป็นผู้ใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์ตนเองเป็นครั้งคราวเท่านั้น นอกจากนี้ในส่วนคำเบิกความของนายสุรชาติที่อ้างว่าเคยพักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 45 เป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว จึงย้ายไปอยู่ที่จังหวัดลพบุรีได้ 20 ปี แต่กลับปรากฏจากรายการจดทะเบียนในที่ดินโฉนดเลขที่ 10580 ระบุว่า นายชั้น บิดานายสุรชาติมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 7 เมษายน 2520 เมื่อนับเวลาถึงวันที่นายสุรชาติขายที่ดินพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ที่ 1 ในวันที่ 4 พฤษภาคม 2547 แล้ว จึงเป็นไปไม่ได้ว่านายสุรชาติจะพักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 45 รวมเวลากว่า 10 ปี แล้วจึงย้ายไปอยู่ที่จังหวัดลพบุรีอีก 20 ปี นอกจากนี้โจทก์ที่ 1 เองและพยานโจทก์จำเลยทุกปากรวมทั้งนายสุรชาติด้วย ต่างก็เบิกความรับกันว่าทางพิพาทมีประตูสำหรับเปิดปิดแต่ไม่ได้ล๊อกกุญแจ เพราะจำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกับญาติพี่น้องหลายคน มีญาติพี่น้องของจำเลยปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนี้หลายหลังและใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะ จำเลยอนุญาตให้บุคคลที่พักอาศัยที่บ้านเลขที่ 45 เดินผ่านสู่ทางสาธารณะ เพราะรู้จักคุ้นเคยกัน ผู้ใช้ทางผ่านเข้าออกด้วยความเกรงใจ ไม่ได้เข้าออกโดยเสรี เห็นว่า การที่จำเลยทำประตูรั้วไว้ตรงทางพิพาทเป็นการแสดงแนวเขตที่ดินในครอบครองของจำเลยให้บุคคลทั่วไปทราบ การที่จำเลยไม่ได้ล็อกกุญแจประตูก็เป็นเพราะเป็นญาติพี่น้องซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมต้องใช้ผ่านออกสู่ทางสาธารณะ แม้ผู้ที่พักอาศัยอยู่ที่บ้านเลขที่ 45 จะเป็นเพียงผู้เช่าบ้านเลขที่ 45 ไม่ใช่ญาติพี่น้องของจำเลยจะได้อาศัยใช้ทางพิพาทไปด้วย ก็เป็นการใช้โดยจำเลยมีน้ำใจอนุญาต พยานโจทก์ที่ 1 ที่นำสืบมาจึงมีน้ำหนักน้อยกว่าพยานจำเลย ฟังไม่ได้ว่ามีการใช้ทางพิพาทติดต่อกันมากกว่า 10 ปี โดยความสงบ เปิดเผย เจตนาเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและบ้านของโจทก์ที่ 1 ตามฟ้องแต่กลับได้ความว่า เป็นการใช้ทางพิพาทโดยได้รับความยินยอมอนุญาตจากจำเลยแม้ใช้นานเท่าใดก็ไม่ทำให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมไปได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น"

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 1 ให้โจทก์ที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 6,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1

(เปรมใจ กิติคุณไพโรจน์-นพวรรณ อินทรัมพรรย์-ไชยยงค์ คงจันทร์)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2975/2553

น. เสนอขายที่ดินโดยนำรูปแผนที่หลังโฉนดที่ดินมาแสดงแก่โจทก์เพื่อยืนยันว่าหากโจทก์ซื้อที่ดินของ น. โจทก์ก็มีสิทธิใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกและใช้ประโยชน์เกี่ยวแก่การสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่ซื้อได้ เมื่อโจทก์ตกลงซื้อที่ดินตามที่ น. เสนอจึงเกิดเป็นสัญญาก่อให้เกิดภาระจำยอม การที่ น. ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์เหมือนอย่างที่ดินซึ่งแบ่งแยกพร้อมกับแปลงอื่นๆ คงมีผลเพียงทำให้ภาระจำยอมดังกล่าวยังไม่เป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา และไม่ใช่สิทธิที่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของ น. โดยแท้ เมื่อ น. ถึงแก่ความตาย สิทธิหน้าที่และความรับผิดต่างๆ ตามสัญญาภาระจำยอมย่อมตกทอดแก่จำเลยซึ่งเป็นทายาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599 และ 1600 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอม และบังคับให้จำเลยรื้อถอนรั้ว เสาปูนและลวดหนามที่ปิดกั้นทางพิพาทซึ่งเป็นภารยทรัพย์ออกได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1157/2553

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 417/2553

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1350, 1387

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นให้จำเลยรื้อถอนท่อนไม้ ท่อนคอนกรีต ลวดหนามและสิ่งกีดขวางอื่นที่ปิดกั้นทางพิพาทให้เรียบร้อย ห้ามไม่ให้ทำสิ่งกีดขวาง หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ทางพิพาทกว้าง 3 เมตร ยาว 81 เมตร ตามแผนที่เอกสารหมาย จ.8 บนที่ดินจำเลยโฉนดเลขที่ 1752 ตำบลขันเงิน อำเภอหลังสวน จังหวัดชุมพร ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ โฉนดเลขที่ 808 ตำบลขันเงิน อำเภอหลังสวน จังหวัดชุมพร และห้ามจำเลยปิดกั้นทางดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นที่ยุติได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 808 ตำบลขันเงิน อำเภอหลังสวน จังหวัดชุมพร ของนางสมจิตร์ และที่ดินโฉนดเลขที่ 776 ตำบลขันเงิน อำเภอหลังสวน จังหวัดชุมพร ของนายมณี เป็นแปลงเดียวกัน เมื่อโจทก์ได้รับแบ่งแยกที่ดินมาจากตากับยายแล้ว โจทก์ได้เดินผ่านที่ดินของจำเลยซึ่งอยู่ทางด้านทิศตะวันตกของที่ดินจำเลยไปสู่ถนนสายพะเนียด-เพชรเกษม ตามแผนที่พิพาท ภายหลังจำเลยใช้ลวดหนามมาขึงกั้นปิดทางเข้าออกเพราะเหตุสามีโจทก์ไม่ไปช่วยเก็บสะตอให้กับจำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยตกเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นแก่ที่ดินโจทก์หรือไม่ โจทก์นำสืบว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 808 ตำบลขันเงิน อำเภอหลังสวน จังหวัดชุมพร เมื่อแบ่งแยกมาจากที่ดินเดิมแล้ว ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกทางอื่นและได้ใช้ทางเดินเข้าออกบนที่ดินของจำเลย กว้าง 3 เมตร ยาว 81 เมตร ตลอดแนวที่ดินของจำเลยไปสู่ถนนสายเพนียด-เพชรเกษม โดยใช้สัญจรมาเป็นเวลาประมาณ 10 ปีเศษ และมีการปรับปรุงเป็นถนนลูกรังรถยนต์สามารถแล่นเข้าออกได้มาอีกประมาณ 10 ปี และเมื่อต้นเดือนธันวาคม 2545 จำเลยได้มาปิดทางพิพาทโดยใช้ลวดหนามมาขึงปิดทางเข้าออก แต่โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า จำเลยได้อนุญาตให้ใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ถนนสายเพนียด-เพชรเกษม นายยอด ผู้ใหญ่บ้านหมู่ที่ 3 ตำบลขันเงิน อำเภอหลังสวน จังหวัดชุมพร พยานโจทก์เบิกความว่า โจทก์ใช้ทางพิพาทเข้าออกสู่ถนนสายพะเนียด-เพชรเกษม มาเป็นเวลา 10 ปีเศษ โดยจำเลยเป็นผู้อนุญาตให้โจทก์นำดินลูกรังมาถมเป็นทางพิพาทเพื่อใช้สำหรับให้รถยนต์แล่นเข้าออกได้ และนางผ่อง พยานโจทก์ซึ่งมีบ้านอยู่ห่างจากบ้านของจำเลยประมาณ 100 เมตร เบิกความว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทเข้าออกสู่ถนนสาธารณะมาเป็นเวลานาน 30 ปีเศษ โดยจำเลยไม่เคยมาห้าม แต่พยานเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า จำเลยเป็นผู้อนุญาตให้โจทก์ใช้ทางพิพาทบนที่ดินของจำเลยเป็นการถาวร ส่วนจำเลยเบิกความว่าเดิมโจทก์ใช้ทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะสายเขาเงิน-หลังสวน ซึ่งมีระยะทางประมาณ 100 เมตร โดยผ่านที่ดินของนายมณี และเมื่อปี 2540 เกิดน้ำท่วมใหญ่จำเลยจึงอนุญาตให้โจทก์เดินผ่านที่ดินของจำเลยสู่ถนนสายเพนียด-เพชรเกษม ทางด้านทิศตะวันตกของที่ดินจำเลย ซึ่งก่อนหน้านั้นจำเลยใช้ลวดหนามทำเป็นรั้วและเมื่อรั้วลวดหนามชำรุดและโจทก์มาขออนุญาตจำเลยใช้ทางเดินดังกล่าว จำเลยจึงอนุญาตให้โจทก์ใช้ทางพิพาทและเมื่อปี 2542 โจทก์ได้ขออนุญาตนำทรายและกรวดมาถมลงบนที่ดินพิพาทเพื่อให้รถยนต์เข้าออกได้ และสาเหตุที่จำเลยปิดกั้นทางพิพาทเพราะเหตุสามีโจทก์ไม่ไปช่วยเก็บสะตอให้ จำเลยจึงไม่พอใจ เห็นว่า ที่โจทก์และครอบครัวใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกสู่ถนนสายเพนียด-เพชรเกษม ในครั้งแรกเนื่องจากจำเลยเป็นผู้อนุญาตให้โจทก์และครอบครัวใช้ทางพิพาทซึ่งตัวโจทก์เองเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านยอมรับว่าจำเลยได้อนุญาตให้โจทก์เดินผ่านทางพิพาทเพื่อไปสู่ถนนสายเพนียด-เพชรเกษม รวมทั้งนางผ่อง ซึ่งเป็นญาติกับโจทก์เองก็เบิกความตอบนทนายจำเลยถามค้านว่า จำเลยเป็นคนอนุญาตให้โจทก์ใช้ทางพิพาทอย่างถาวร ซึ่งสอดคล้องกับพยานจำเลยที่ตัวจำเลยเบิกความยืนยันว่า โจทก์เป็นผู้มาขออนุญาตจำเลยใช้ทางพิพาทเนื่องจากเส้นทางที่โจทก์เคยเดินออกสู่ถนนสายเขาเงิน-หลังสวน เกิดน้ำท่วมใหญ่ และจำเลยก็เคยทำรั้วลวดหนามกั้นไว้ แต่เมื่อรั้วลวดหนามชำรุดและโจทก์มาขออาศัยทางพิพาทเข้าออกจำเลยจึงอนุญาต แม้กระทั่งโจทก์นำทรายและกรวดมาถมลงบนทางพิพาทเพื่อให้รถยนต์ของบุตรโจทก์เข้าออกได้สะดวก โจทก์ก็ยังมาขออนุญาตจากจำเลยเช่นกัน การที่โจทก์ใช้ทางพิพาทมาเป็นเวลาประมาณ 30 ปีเศษ โดยได้รับความยินยอมจากจำเลยตลอดมา แม้จะใช้เป็นเวลานานเท่าใดโจทก์ก็ไม่ได้สิทธิในทางภาระจำยอมจากจำเลย เพราะการใช้ทางพิพาทของโจทก์มิได้ประสงค์จะใช้ทางพิพาทอย่างเป็นปรปักษ์ต่อสิทธิในทางพิพาทของจำเลยแต่อย่างใด โจทก์จึงไม่ได้สิทธิภาระจำยอมในทางพิพาท สำหรับปัญหาว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่ เห็นว่า โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า เดิมที่ดินของโจทก์เป็นของนายเข็มและนางหีตตาและยาย มีเนื้อที่ 18 ไร่ ต่อมามีการแบ่งแยกออกเป็น 3 แปลง คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 808 ของโจทก์ โฉนดเลขที่ 5041 ของนางสมจิตร์ และที่ดินโฉนดเลขที่ 776 ของนายมณี ทายาท นางหนูหีด บุตรนายเข็ม นางหีต โดยที่ดินของนายมณีติดถนนสาธารณะสายเขาเงิน-หลังสวน และการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวทำให้ที่ดินโจทก์ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ จำเลยจึงอนุญาตให้โจทก์และบริวารเดินผ่านที่ดินของจำเลยซึ่งไม่มีเหตุที่ทำให้โจทก์ได้สิทธิในทางภาระจำยอมดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว และที่โจทก์อ้างว่าเป็นทางจำเป็นนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 บัญญัติว่า ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน ดังนั้น การที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงเดิมของนายเข็มและนายหีตทำให้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์จะฟ้องเรียกร้องทางเดินผ่านที่ดินของจำเลยซึ่งมิใช่ที่ดินแปลงเดิมที่ถูกอบ่งแยกหรือแบ่งโอนหาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 วินิจฉัยมาชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แก่จำเลย

(โสภณ โรจน์อนนท์-เฉลิมเกียรติ ชาญศิลป์-กรองเกียรติ คมสัน)

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ภาระจำยอม

ค้นหาบทความ

About Me

Translate

Archives

Popular Posts

STAT View